房客欠租屡赶不走 致还贷困难怎麽办

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问：
买下三家庭房屋，藉两户房客的租金及收入维持供款。一年前，两房客相继失业、不能交租。寻求租务法庭赶房客，法官总接受对方编造的故事及藉口，导致六个月延迟供款，并收到银行律师警告信。又因买入价高，借贷额仍超过投放巿场价格，而变��负资产物业，请问有无解决办法？

答：
很同情您的处境。您是否考虑重新贷款，以换取现在极低的利率？当然要向银行解释租客欠租所经历的法律问题，较进取的贷款机构仍有兴趣做这类生意。虽然手续费会较高，但换来每期便宜得多的分期付款利息。必须谨慎详细了解及以书面形式反映所有重要的条款。第二条可以考虑的途径，是跟现在银行谈判，重整现存贷款方案，希望可以降低每期的付款额，但很可能仍要解决以下问题。

针对现在两个欠租的房客，若您的房子不存在任何建筑条例违章，或租约上有任何理亏之处，从法律立埸上看，赶走房客是会成功的，只是要有耐性及毅力，并要找专门替房东赶房客的律师来主理，并与律师保持密切联系，以便清楚此案的进展及及时提供有助案件的重要资讯。

这样，房客会知道您是认真的，也会和您商议如何解决欠租与搬走的安排。有些州例，两者只能选其一，一是收租，一是赶走。若可收到租金，亦能解决供款的短缺；若收回房子，可仔细审慎地再找信用优良且经济实力强的新房客。虽然您的房子现在是负资产物业，但只要是您所有，熬过这段辛苦的日子，他日仍有升值翻身机会。

最后的方案，是跟银行协商，达成「短售(Short Sale)」协议，以银行会接受的卖价，在指定的时间内找到买主，以银行愿意接受的底价卖掉房子，扣除开支后，所有净余额便是银行同意接收的数额。纵使未达现在所欠债的总数，银行也会就此罢休。一切所欠的连本带利，加迟交罚金和律师费用等，都可以一笔钩消，而您也不会产生或留下任何不良记录。您的律师务要帮您争取。

在您出售房子的合约中，要订明房子将以现状出售，尤其是房客状况，这是割价出售的主因，而不要作任何超过您力所能及的承诺。采取短售方案，求的是放弃房子，省却麻烦。

来源：角声号角月报