5分钟教您看懂美国出租公寓保险

出租公寓是商业地产中的一个重要类型。美国租房群体庞大，约35% 的人口居住在出租公寓中，随着房价的不断攀升，租房大军增长的同时也带动了租金上涨和房产增值。由於投资出租公寓可以带来稳定、长期的现金回报，海外投资者可以委托当地物业管理人员经营，无需亲力亲为。无论您是打算投资���个单元还是几十户的公寓大厦，房屋保险都是您不得不考虑的环节。为了能够减少出租时可能会遇到的麻烦与纠纷，今天我们就来快速普及一下公寓保险的基本常识。

1. 公寓保险类型

出租公寓主要涉及三类保险: 房东保险, 租户保险, 和自然灾害保险。
 
1) 房东保险(Rental Property Insurance / Landlord Insurance)
 
房东保险主要保护房东由於自然灾害、事故、伤害等与房屋相关因素产生的损失。同时，该类型保险还负责房东的租金收入损失、维修费、甚至是房屋整体结构替换费用。由於不同保险公司的保单覆盖范围有所差异，投资者需要找到专业人士资讯并在签字前仔细阅读条款。一般来说，保单可以涵盖以下几点或全部内容：
 
-房屋损失(property damage):保护公寓建筑和单元因火灾、暴风雨、抢劫、蓄意破环及租户行为遭受的损失。

-责任保险(liability insurance):保护房东不受责任索赔及诉讼。无论是租客、访客、还是入侵者在房屋中受伤，责任保险都可以负责支付相关费用(如:医疗费，诉讼费，安置费等等)。该条款还会保护因房东本人造成的租客个人财产损失。例如 :由於房东忘记修理漏水的管道而导致租客收藏的昂贵唱片发霉，责任保险将负责赔偿。

-收入损失(loss of income):负责因火灾、暴风雨等极端天气情况导致房屋不可租，而造成的收入损失。

-选择性保险项目(optional coverage):房东可以在保单中添加其它保险类型。例如:租金保障险，自然灾害险，财产保险来保护租屋内的个人财物(家具、地毯等)。
 
2) 租户保险

很多租客认为房东的"房东保险" 会理赔租客的损失，但事实上该只涵盖房子，投保的是结构，并不保障租户的个人权益。也就是说，如果租客在出租屋内丢失了东西，房东并不负责。因此，租户自己需要购买"租户保险" 来降低自己的家具财物因天气(火灾、暴雪、飓风、闪电等) 或非天气因素(盗窃、动乱，飞机等) 造成的损失。因保额和所选条款的不同，租户保险的年保费一般在$100-500 之间。
 
3) 自然灾害保险

一般来讲，"自然灾害保险"并不涵盖在最基础的"房东保险"中。如果您的房屋位於高危险地区，例如地震带或是洪水易发区，建议您购买某一种或几种灾害险来降低可预见的损失。同样是龙卷风保单，频频发生风暴克萨斯州(Texes) 的保费一定会高於危险系数较低的密歇根州(Michigan)。
 
2. 如何降低保险开销

- 加强房屋安全性。如果房东能够加装防盗监控设施，烟雾报警器，防火报警器等会降低危险发生概率，更符合保险公司降低保费的标准。

- 把房屋保险与其他类型保险(如车险)绑定在同一个公司投保，更容易获得折扣，从而降低总开销。

- 提高自费额度，这意味着投保人在遇到损失时自己负责的比例较高。例如:某房东保险的自费额度为$2000 ，房东总损失为$4000，保险公司只负责赔偿$2000。自费额度越高，保费相应就越便宜。

- 老客户优惠。保险公司一般会给3年以上的老客户5-10%不等的折扣。
 
3.保险索赔程序及时限

-如果紧急情况发生(某人受伤，火灾等)，请第一时间拨打911 求助。

-观察事发现场。保险理赔人将会对现场的损坏状况进行检查。需要注意的是，房东需要在向保险公司申请理赔前尽量多的收集信息。

-纪录房屋损坏状况及伤者情况。房东需要用照片或文字记录下房屋损害状况。如果有伤者，房东需要记录下当时所发生的所有情况以及伤情如何。

-在时间发生后60 天内联系保险经纪人或保险公司，有些公司支持网上提交索赔申请。为了加快索赔程序的进程，房东需要配合保险公司及时提交相关材料。

- 保存所有事件相关文件。严重的事故可能会导致法律诉讼，房东需要保存好所有证据，以备日后不时之需。

- 虽然不同保险公司的索赔政策不一，但一般会在30天内给客户反馈。
 
总结

由於美国拥有大量的租房人口，经营出租公寓对於海外投资者来无疑是平衡资产配置、获得稳定收益的不二选择。然而，成功购买公寓地产仅仅只是投资征程的开始。如果您也希望在提高收益的同时降低由於"不可控"因素造成巨大损失，那就需要了解房屋保险、重视保险的必要性。无论您是对海外出租公寓项目感兴趣，还是希望深入了解相关保险条款，我们国内的顾问都可以帮您对接海外华人专家，即时为您答疑解惑。

来源：北美购房网