实例解析为什麽会有off market的房子

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作为买家，你一定或多或少听到过"我这里有个off market的房子，挺deal的，你要不要看看？"。对於买家来说，假如能看到心仪的房子，seller要价合适，那麽这个房子不上市卖的话，就不会有那麽多潜在的offer竞争，就有可能以比较合算的价格买到。那麽经常有人问，明明放到市场上可能有更高���价，为什麽不放呢？难道房子有问题？总不可能是卖家傻吧？这篇文章就给大家普及一下这个知识！

在美国，二手房源有一个统一的database，叫做MLS，每个地区有不同的MLS，但是这一整个体系，汇集了市场上最全的二手房数据。所以如果一般能在市场上查到的房子，都叫做"on the market"。

与之相对的，就是" off market "的房子，也就是没有拿到市场上来公开叫卖的房子。对於房地产经纪人来 ​​说，也有一个说法叫" pocket listing ",中文译做"密售房源"，也就是专门卖off market的房子。

上市的房子不一定都是好卖的，off market的不一定是卖不掉的。

首先说说豪宅。由於豪宅的购买人群比例比较小，而且大部分拥有豪宅的业主，也对隐私有更高的要求，所以很多豪宅都是通过pocket listing的方式，由listing agent把这个房子的信息通过自己的network，传播出去。那些手里有合适客户的经纪人，也会经常关注这些消息，许多豪宅都是通过off market的方式成交的。

再说说一般的房子，因为一个房子要放到市场上卖的时候，需要做大量的准备工作，费时费力费钱：比如staging,卖家清理家当甚至暂时搬出，办open house，还需要经纪人做各种宣传、以及根据当下市场做精准的定价策略。刚上市的两周最为关键，如果某一个环节做的不够好，房子挂出来几个月没卖掉，再降价或是delist，都会有公开记录，会给之后卖房造成不好的影响。

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举几个例子！

Vol.01
卖家想卖更高价的话，需要stage好，这部分可能就花好几万，但是到底最终能卖多少呢？还是很大程度上取决於周边成交价和市场热度。而且如果需要staging，卖家还得搬出去，一两个月常见的很。这些投入最后能收回来吗？谁也保证不了，还折腾。

Vol.02
名人豪宅，没几个人买得起，放在市场上的功夫，不如私下找几个有好clients的agents，做生意讲究双赢嘛。

Vol.03
Filper／Builder，需要现金流转，想迅速出手。

Vol.04
seller给的listing fee太少，如果能有办法迅速的off market卖掉，省时省事。

Vol.05
老人突然重病，不想死了以后留作遗产等time sensitive的原因（这个例子仅作参考啊）

Vol.06
家里有改建的没申请permit的地方，如果需要挂在市场上卖，需要先申请permit，这个过程有可能既复杂又花钱，还可能要求拆了重做，还不如把情况说清楚，找个能接受的买家。

Vol.07
小众化、很有personal touch的房子，爱的非常爱，不喜欢的非常不喜欢，对於这种拿不准的房子，放在市场上为了迎合大部分人的口味的话，到底是重装还是不重装？重装的话，大工程、费钱，能卖高多少钱没法保证；如果不重装，也许就会在市场上挂很久卖不出去。如果能off market找到不需要重装，又能出价符合期望值的买家，何乐而不为呢？

最后，以上这些情况 ​​中，卖不掉或者准备好的话，其实还是可以再上市卖的，比如有些房子会做pre－MLS来测试市场价格，在上市前先off market试试看有没有合适买家，大概调整一下心理价位。

客户实例：比如我要卖房，当下的hot area，location和condition都很好，但是有游泳池。我可以把游泳池填了上market。不过比较麻烦，所以不填就卖更省事，只是我没法知道如果上market的话游泳池会影响多少价格。如果上了market后发现价格影响太大，再想填了游泳池重新list就会让listing不好看，buyer看到days on market以及relisting会以为房子有什麽问题。这种情况下，先搞个off market sell比较make sense。如果没有很好的offer就可 ​​以填了游泳池再上market，listing也更好看。

来源：移居美国指南