外国人在美国拥有不动产

过去五到十年来，外国投资美国不动产有着巨大的增长，包括住宅和商业地产。一些州，如纽约和加州，看到来自亚洲的大量投资者，尤其是来自中国，购买不动产和投资房地产开发项目。佛罗里达州和南部各州则有大量资金从南美洲涌入房地产行业。

虽然导至这个增长的原因有很多，但或许最重要的原因是美国房地产被外国投资者认为是一个安全和稳定的投资。从中国流入美国的资金是由於中国经济和股市创造了令人难以置信的财富、货币管制放宽、资金能自由流动出中国的共同结果。日益普及的EB-5投资移民计划允许外国投资者获得美国永久居留权，亦有助於增加外资流入美国房地产。

外国人在购买美国不动产时有许多税和责任的考量，在签署合同或成交前应提前规划清楚及加以解决。要考虑的一个重要因素是不动产的所有权结构问题，目标是尽量减少付税，为所有人在拥有物业过程中得到最大限度的保护。产权结构美国不动产最简单的产权形式是以外国买家的个人名义登记，但这有很大的缺点，比如外国业主死亡后美国不动产可能的繁重遗产税，此外，拥有不动产过程中可能会有的责任会直接牵涉到个人。

给外国买家可选择的一种形式是成立有限责任公司（LLC）以屏蔽个人责任。由有限责任公司拥有不动产为其股东和会员提供责任保护，有限责任公司的税直接转至每个股东，不像C类公司那样双重徵税。有限责任公司不一定能够为外国物业主节省遗产税，但它已成为拥有房地产的热门形式。

提供给外国买家的另一个选项是透过外国公司拥有不动产。除了外国公司有的有限责任外，外国公司的股东不须在个别股东死亡的情形下交美国遗产税。当然这样做有一些缺点，外国公司在销售不动产时可能要交更多的增值税，因为他们不能享受只提供给个人的较低的增值税税率。此外，还有可能有为外国公司徵收额外﹂分公司利润税"。

也许对外国买家在美国拥有不动产的最有利方式是一个混合式的结构，即外国公民拥有一间外国公司，再由这间公司在美国成立一家有限责任公司。在这种结构之下的外国公民将享有责任保护，以及避免在死亡时被徵遗产税。缺点是在销售不动产时要付较高的所得税和增值税。

美国财政部近日发布了新的地域性命令（GTO），会直接影响到外国买家在曼哈顿和在佛罗里达州迈阿密戴德县购买房地产。该命令要求在曼哈顿购买超过$3,000,000和在迈阿密超过$1,000,000 的所有现金房地产交易，需要披露所有股东个人的身份。

GTO从2016年3月1日起生效，至2016年8月27日，有可能在到期以后再续。最后值得注意的一点是，所有外国个人和外国公司在处置任何不动产后，都要遵循1980年不动产税法（FIRPTA）外商投资的要求预先扣留税款。根据FIRPTA，从外国物业主手中购买物业的买方在过户时要扣留总卖价的百分之十（10％）作为可能的税款，外国投资者可以在纳税申报结束时申请退还交税后的余额。

遗产及赠与税的考量如上所述，美国不动产的外国持有人在死亡时是有遗产税的。每个物业外国公民在遗产税上只有$60,000豁免额（相对於目前美国公民的联邦遗产税有$5,430,000豁免额），外国人包括直接名下的物业和外国公民拥有的在美成立的有限责任公司在美遗产总值超过$60,000就一定要申报，如果一个外国公民透过外国公司拥有在美国的不动产，或透过上面讨论的混合结构，个人死亡时就不涉及遗产税，因为外国公司的股份不被认为是美国的资产，即使是该实体拥有的不动产位於美国。同样，赠与外国公民的外国公司股票作为礼物亦是不需在美付赠与税。但是如果一个外国公民希望将在美国的不动产作为礼物直接赠送，捐赠者需根据礼物的价值报礼物税，如果任何这样的礼物在一年内超过$100,000的总和，收受人须要向美国政府申报。