拥有自己的房屋是实现美国的关键之一，租房租商者，也希望在租期内无忧无虑地尽情享用。下述法律常识，可供您排忧解难。
I. 没钱继续供方子，该怎麽办？
失业，患病，生意失败等各种原因，会令您收入减少而无法继续分期付款。此时应该先决定是否要保留房屋。如果房屋有净值(Equity)(如房子市值是35万﹐银行贷款30万﹐则净值为5万〕﹐或者特别喜爱该房屋﹐也许界定保住它。您应自己或委托律师尽快接触银行或贷款公司 〔Lender〕解决迟付款或无法付款的原因﹐商讨还款计划﹐包括﹕
1) 将过期未付的数目放到借款期限的后面。举例：你在1900年8月10日拿到30年?款，共欠$6,000, 这4个月将会延期后至2020年10月﹐11月﹐12月才付。
2) 在2020年8月10日﹐将欠款$6,000一次付清。
3) 将$6,000分摊於接下来的3至6个月付。例如你在2003年1月与Lender协议$6,000摊还付, 则於2003年2月至7月﹐每月付款$1,000, 加上每月$1,500的正常付款。
此外﹐如果您的信用良好﹐也可以考虑重新贷款(Refinance) 将付款期限摊长以减少每月付款。贷款时最好找贷款经 帮您尝试不同的Lender而不仅限於原有的Lender﹐以增加通过的机会。 您可以考虑跟亲戚朋友借款﹐或者让其替您付款。如果牵涉将产权〔Title〕转名﹐请务必特别小心﹐因为转了名﹐房屋在法律上就属於他人﹐千万别忘了将自己的名字从贷款人中拿掉﹐否则房屋变作他人的﹐自己却还有法律责任付款。如果您决定不保留房屋﹐应尽早将它卖掉﹐以免累积欠款﹐利息和罚款。
II. 房子面临拍卖〔For Closure〕该怎麽办﹖
在加州若房子低押Lender而没有付款﹐Lender可以不经法庭而直接拍卖房子﹐英文叫Non-Judicial Sale, 法律规定在拍卖前Lender必须先用挂号信知会您欠款未还及打算拍卖〔Notice of Default and Election to Sale Under Deed of Trust〕90天之后Lender会再次用挂号信通知您拍卖时间〔起码20天之后﹐地点通常在高级法院门口〕(Notice of Sales) 。
您在拍卖日前5天都有权利将晚付款项﹐其它费用罚款﹐利息及拍卖费用付清而将房子赎回(Reinstate), 取消拍卖。举例原定拍卖日为2002年12月6日﹐您在2002年12月2日前都有权赎回房子。超过5天期限就必须一次付清所有的贷款及其它的费用才能保住房子! 任何人包括您都可以到拍???投，价高者得。如果无人竞投﹐拍卖的银行将会“卖回” 房子﹐之后再放到市场去卖。
如果拍卖程序不合法﹐或者写在通知上的数额不对﹐您可到法庭要求停止或撤消拍卖。您也可以利用破产申请暂停及延后拍卖。当然﹐您也可以与Lender协商以求撤消拍卖。
如果您不想保留房子﹐若有净值得话﹐应尽快卖掉房子﹔如果是负净值﹐您必须垫钱才能卖﹐除非Lender同意用市价买回房子而取代拍卖﹐这样的好处是没有拍卖记录﹐维持信用记录。
另一种拍卖叫法庭拍卖(Judicial Sale), 如果您认为拍卖的价码在扣除各种费用后不足於支付您的居所净值豁免〔Homestead Exemption-单身为５万﹐夫妻或单亲父母为７万５﹐年老低收入﹐伤残者１２万５〕。 举例﹕一幅四口之家房屋﹐市价４０万﹐拍卖价约３５万拍卖费用约３５万﹐银行２５万﹐房子不能被拍卖﹐因为各项相抵成〔３５－３.5-25<7.5〕万。通常﹐Lender的余额(Deficiency), 特殊情况除外。
III. 签订租约应注意哪些事项﹖
一般人都会关注租金﹐租期﹐面积等事项﹐而忽略了管理杂费﹐延租权〔Option〕及分租权〔Sublet/Assignment〕。管理杂费应由所有租客按比例摊分。延租权对於长期生意如餐馆﹐仓库﹐厂房等尤为重要﹐实例﹕陈先生的餐馆原有的５年租约马上到期﹐生意不错而想延期﹐结果房东拒绝﹐坚持要陈先生到期马上搬迁。双被租金也不接受﹐陈先生无奈只能弃馆而去。房东收回餐馆﹐略作装修后﹐将餐馆高价卖给新业主兼租客。讽刺的是﹐５年前陈先生也是高价从房东手上买到餐馆也是前手留下来的。
IV. 无法交租怎麽办﹖
尽早与房东协商﹐提出尽早搬出以交换少损失。依法提前解约需要支付房东﹕
１〕 积欠的租金﹔
２〕 搬出后至新租客搬进前空档的租金﹔
３〕 新月租与旧月租的差额。举例﹕３年租约至２００４年底到期。租客Ａ欠了３个月租金共$6,000﹐於２００２年底搬出﹐２００３年中房东以$1,500/月﹐租给新客B﹐租客Ａ需要支付﹕〔6,000+12,000(2000X6个月〕＋〔２﹐０００－１５﹐０００〕Ｘ１８个月－２﹐０００定金〕＝２５﹐０００。如果协议不成房东可以利用法庭程序〔Unlawful Detainer〕强逼搬迁及追讨欠租﹐有此情形﹐应立即与律师联系。申请破产也可以暂停或延后逼迁。
-- 本文由伍雄杰律师事务所提供，发表於华人工商法律篇
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