新屋VS. 旧屋-尔湾买房该如何选择

近几年来由於房地产市场的回暖，建商开始积极的建新屋，就尔湾来说，新区包括Cypress Village(已售完)，Orchard Hills（还有房源），Stonegate，Portola Springs及新开盘的Beacon Park.下图是Beacon Park的规划图。

很多国内的买家喜欢新屋，因为在国内，20年房龄的房子大多已经老旧到要被推倒重建了，而在美国，30年代建的房屋如果维护的好，特别是内部如果经过翻新，看上去依然如新屋一般，且美国的房屋是用木头建造的，防潮抗震，质量比国内用的钢筋混凝土有过之而无不及。尔湾的房子相对洛杉矶很多城市来说普遍较新，老区的房屋大多建於70或80年代，而新区的房屋大多建於90年后甚至2000年以后。那麽，到底买新房还是买二手房更省时省力且性价比更高呢，下面我们就来比较下新房和二手房的优缺点。

新房的优点显而易见，房子新，看上去很美，交易过程简单，不需要和卖家谈价格，通常新屋的价格由建商决定，基本没有砍价的空间，只会给一些奖金，且这些费用也不是给现金，而是让买家在建商的设计中心挑选自己喜欢的用具，如地板，厨房水槽，灯具等，或是如果买家用建商制定的贷款公司贷款，再额外给些奖金。此外，新房有5到10年的保修期，建商通常会在5年左右对房子进行调整维护。另外新屋的小区环境很美，建商会造很多娱乐设施来丰富住户的业余生活，有公园，游泳池，健身房，新学校等。

新房的缺点也不少。首先，新房的地很小，尔湾现在的趋势就是老房子地大，新房子地小，越新的楼盘地越小。老房子如Northwood小区有上市的房子面积1500尺而地有5000尺，新房大多只有一个小院子，和邻居的间隔非常近，甚至都能听到邻居的说话声，这样的独立屋其实和Townhouse或是condo区别不大。对於喜欢有地且注重隐私的买家来说，这样的新屋是不够理想的。

其次也是很重要的一个原因是新屋的税很高。如Beacon Park里的小区Harper来说，该区的基本地产税是1.0875%，还有一个附加税，英文名叫Mello-Roos，也叫Special Assessment，一般90年以后的房子都有这个税，每年要多付$5,112-$6,041，具体金额根据房价来算。一栋80万的房屋算下来一年要交的税在14,000左右，总税率在1.8%-1.9%之间，非常的高。这个附加税通常要交的年限是30到40年，按30年算，买这区的房子比买二手房要多付42万美元。该小区还有物业费(HOA) $216/月，等小区的房屋全部卖完以后会降到$141/月。下图是Harper的户型图。

再次，新屋的材料是建商选的，普通买家没办法用眼睛看出材料的好坏，就算是专业的地产经纪也没办法看出来。如果建商用廉价的材料，或是水管灯泡等小件不在保修范围内，屋主就需要花额外的费用来维护整修房子。

最后一点是新屋只能看样板屋，交房时间久。样板屋看起来永远是美伦美奂，可是实际那到手的房子一定不是那个样子的，可能买家选定的房型还没开始建造，买家只能通过自己的想像力来勾勒房屋的外形及内在，而二手房是看的见摸的着的，如果卖家新装修了厨房，那买家买了这栋房屋就一定也包括了这个新装修的厨房。下图是样板屋。

接下来谈谈旧房及二手房的优缺点。首先，旧房的地比较大，有一个大院子，有草坪或是游泳池，和邻居的间隔远，私密性强。旧房特别是90年前的房子没有物业费或是物业费很低，不到100元/月，且90年前的房屋没有附加税，比买新屋要省很多钱。旧屋的卖主通常在售屋前会重新整修房屋，如换木地板，把旧设备换新设备，重新装修厨房及浴室，以期望可以卖个好价钱，对於买主来说这也是额外的好处，省了自己装修的时间和精力，如果真的不满意也可以在拿到房子以后自己重新再装修。

旧房的缺点也是明显的。首先旧房的维修成本高，78年以前的房屋内墙可以采用含铅的材料，而现在不可以，所以购买78年的房屋就要披露是否内墙含铅。房屋老旧之后可能会有水管破裂，屋顶漏水等问题，且旧房的装修要看前任屋主的品位，有些屋主会把墙油漆成黄色或绿色，看上去很不舒服，那买家就要重新油漆。另外一点是旧房的交易过程较复杂，旧房的买卖是否顺利要看地产经纪的专业程度，交易过程中要签很多文件，合同等，也要做房屋检查，如果是贷款还要做房屋的价格评估，整个过程非常复杂繁琐，好的地产经纪会起到向导作用，帮买家顺利完成交易并以理想的价格买到房屋。

最后谈一下旧房重建的事。首先旧房不管是推倒重建还是要加一个房间或是一个浴室，都需要有许可(permit),许可要到市府去申请，申请前要找专业的建筑师来画图纸，写明要怎样改建，如果市府不批准还要重新改图纸。申请的期限有长有短，一般6个月之内可以批下来，如果全部推倒重建，要可能要花将近一年的时间拿到许可。注意，没有许可的重建是违法的，如果被举报可能面临被迫拆除的风险。重建后地产税也会有改动，通常是增加，因为重建后面积大了或是一层变二层楼了，那房屋的价值肯定也是上涨了。有些投资客就专门购买好区的旧屋，然后翻修或重建，再以高价卖掉来获得利润，这叫fixand flip。这个属於房产投资方面的知识，这里就不多讲了。

总之，新屋和旧屋各有优缺点，如何选择就要看个人的爱好了。

文章摘录自网路