贷款申请三大要诀 掌握易如反掌！

对任何有意买房子的人而言，最基本的问题就是：我该买何种价位的房子？我能负担多少贷款？银行同意的贷款额度？

换个方式来说，你衡量了利率、贷款标准及自备订金后得出自身能负担的金额，剩余部分，银行会考量你的薪水、债务及信用来决定你的贷款额度。

许多购屋族倾向使用”速求法”，利用线上网站的计算功能来估算。当然，输入了薪资、日常花费及信用额度，你的确能迅速得出潜在可行的贷款额度。然而，速求法只是粗略估算。实际上，你得到的贷款额度仍取决於不同借贷方的评断标准。

贷款秘诀1：债务/薪资比例 Debt-to-Income Ration（DTI）

借贷方通常会透过债务除以薪资的比例当做基准，并藉此判断你的还款能力。主要是要确认你的薪资能够支付：

● 每月房贷支出；

● 其他债务：信用卡、车贷、学贷等。

● 如果你每月薪资有极高的百分比要拿来负担各种贷款，相对地，就会压缩你日常食衣住行等基本开销。而藉贷银行根据统计分析，认为负担高的人准时还款的机率较低。

● 举例来说，你每月税后薪资为六千美金，每月房贷为三千美金，债务比即高达50%。因此，大部分借贷方都会希望你降低以下两种债务比。

● 1. 房贷相关支出：

● 本金、利率、房屋税及房屋保险；

● 社区规费：含清洁费、管理费等；

● 其他额外项目：例如水灾保险及其他外加保险。

● 2. 整体债务比例：比起房贷债务比，整体债务比例更为重要。延伸上述例子，每月薪资为六千元，房贷加其他债务总支出是$2460，则DTI为41%。这个比例对大部分的借贷方都是可接受的。然而一旦比例超过了50%，你通常会被常规贷款拒绝，少数人可透过FHA申请到款项。

贷款秘诀2：选择贷款项目

对新买家来说，贷款项目的选择将会影响到还款能力。总体而言，美国有四种常见的贷款项目：

1. 常规贷款：借款人的房贷会被银行转卖给美国境内最大的债务投资公司－Fannie Mae房利美及Freddie Mac房地美（由美国政府赞助之企业）。因次级投资风险较高，此类贷款需要支付较高的头期款及严格的审核标准。

2. Federal Housing Administration（FHA）：由美国政府赞助，专门针对无法支付20%以上头期款的中低收入借款人。一般来说，首购族及历史信用较差的人适用此方案。

3. 退伍军人贷款 Veterans Administration（VA）：由美国退伍军人管理局所提供，帮助现役及退役军人申请贷款。

4. US Department of Agriculture（USDA）：又名乡村开发贷款。此项贷款是为了鼓励在乡村及小城镇的买家，由於此类地区地方银行的贷款额度通常低於大城市，希望透过优惠措施，活络地方房产市场。

若买家的信用分数达到580点以上，FHA贷款只需要买家负担3.5％的头期款。 FHA的放款标准也比常规贷款来得宽松，尽管DHI超过50%，若就业状况、信用分数、帐户存款及其他资产表现良好，仍有机会申请到款项。然而，为了避免次级房贷悲剧重演，近期FHA提高了抵押贷款保险费的要求。

FHA提高后，甚至会高於常规贷款所要求的金额。而一般对於符合乡村开发贷款及军人贷款的买家而言，此两类项目仍是贷款额度最高，并且会涵盖支付订金。

来源：网路