六问六答带您了解美国购房贷款的房屋估价

美国购房贷款申请中，很重要的一个环节是房屋估价。在这个环节会遇到哪些问题呢？本平台在这里助您来了解一下。

1. 哪里找估价师appraiser？

银行一般都会选择自己的估价师

2. 估价费用是怎样处理的？

appraisal fee应该是付给第三方appraiser的费用，���个费用不管贷款下不下来都是先付掉的appraisal fee。一般都是客户先付的定金或者是直接从客户的信用卡扣除。

3. 如果贷款被拒绝, 估价报告(appraisal report)还能在其他银行用麽？

如果贷款被拒绝，appraisal report也很难被其他银行采用。除了银行都有自己认可的appraisal公司之外，时效也是一个问题，一般发现第一个银行拒绝也得用个个把月，appraisal report的有效期就4个月，折腾两回就过期了。要提供给第二家银行的appraiser做参考，需要能够到appraiser，谈妥价钱，在实际操作上是有难度的。很多银行同时用多家估价公司，在place appraisal order的时候，根本不知道会指定给那个公司。

理论上来讲，transfer是可以实现的，首先，新的贷方要同意用这个估价报告。越大的AMC (apraisal management company)做​​出来的报告，越容易被认可。其次，original lender要同意release这个报告,授权给AMC来实现transfer。能做到这两点的贷方并不多，而往往如果贷款被拒了，其他贷方也未必能做的成。所以transfer的机率并不高。

即使不能transfer，可以review，比full appraisal便宜很多很多，有人50就搞定了。就是把旧的报告给新的appraiser，新的appraiser觉得旧的报告合理，写一个不需要做新的full appraisal的决定。据说一年以内的报告都可以用来review，不需要做full appraisal。另外还有一种desktop review，就是apprsaiser直接认可loan application的价钱，不做full appraisal，也很便宜，一百多刀一般。

4. 房屋估价比合同价高怎麽办？

这是个好事情，但并没有实际的好处，贷方仍然会按照合同价给你贷款。有一个例外情况就是，如果Loan to Value （L/V ) 比例从>75%变成<75%，或者>80%变成<80%, 银行会保持贷款利率但多提供Credit给贷款人。这样借款人其实是可以从银行拿到一笔钱的。

另外也有人认为对於贷款审理没有任何实质好处。根据其所合作过的十几家全国大型银行来看，他们依然会按照购买价来计​​算loan to value ratio，而不是基於你的appraisal value。所以不管估价高於售价多少，都不存在LTV变化，自然对於利率，credit等没有任何影响。

5. 房屋估价比合同价低怎麽办？

好的一面是你本人或者你的经纪可以和卖方再进行交流，当然不一定成功。另一方面你可能需要更多的首付来保证你的贷款。银行会按照低於售价的估价来重新计算loan to value ratio。比如一个房子售价40万，申请贷款32万，那麽LTV（loan to value) 是80%, 你不需要缴纳贷款保险。但是如果估价只有38万，那麽LTV就会变成32/38=84.2%，就需要买家要么付贷款保险，要么砍价，要么多拿首付，减少贷款额到38万的80%。

6. 房屋估价过低，能否向贷款银行申诉？ 

如果Appraisal Report上有明显错误，可以向贷款银行申诉。具体来说有以下几种情况：  

1）Appraiser没有考虑房子的addition。 
2）Gross Living Area不准确，需要有10%的误差以上。 
3）Appraiser选的comparable sales和房子不在同一种类的market上，譬如学区差很多等。 
4）距离近的comparable sales的记录appraiser没有选择作为参考。 

贷款银行根据appraiser回复会有以下几种决定：  

1）不支持申诉，采用原有估价。 
2）支持申诉，采用appraiser更新的appraisal report估价。 
3）要求做新的appraisal，采用新appraisal估价。 
贷款银行一般只接受一次申诉。 

来源：TheHouseClub