从美国房屋贷款利息周期看贷款选择

一个精明的投资人，在条件允许的情况下，一定会尽可能地使用借款而不是自有资金，这样才能充分利用财务杠杆原理，使投资收益最大化。在美国贷款还有一个好处，那就是利息和贷款费用都可以抵扣个人收入税，所以即便是高收入群体，从避税的角度考虑，也是乐意用贷款买房的。但是��贷款的利率、贷款利率的周期，也是投资者要值得考量的一个重要因素。简而言之，就是尽量在美国利率周期的低点申请房贷，如此才能降低利息成本，获得投资收益的最大化。而目前，是美国房屋贷款利率较低时期，正是申请贷款好机会。

1、平均12年周期：美国房地产市场大约相隔12年左右有一次大的市场调整期。

2、每个周期有3年调整期：美国房地产市场调整周期持续大约3年，这期间美国房价会有较大的波动和下滑。

3、6%长期自然增长：每次美国房地产市场危机后无一例外会迎来新一轮的房产增长，但美国房地产市场突破自然增长比率的短期繁荣最终会在长期内回归理性。

抵押贷款低利率时代将终结

美国在房价上涨的同时，美国抵押贷款利率水平也在上涨。据房利美数据，自2013年5月美联储首次释放退出QE信号以来，美国30年期抵押贷款利率累计上涨了超过1个百分点，最高达到4.48%。

多数经济学家仍认为，耶伦接任美联储主席后仍将维持伯南克的宽松立场，抵押贷款利率有望保持在历史低位。且就业市场的复苏将足以激发潜在购房需求。

在2013年，美国抵押贷款利率下降到历史低位，也是金融危机以来，美国平均房价有一个比较大上升，美国人按揭贷款购房承受能力下降。近期价格有所反弹，或意味着房屋销售压力增加。

根据美国房地产经纪人协会公布的房屋按揭贷款承受负担能力的指数，八月份有轻微上扬。该指数基於美国家庭平均收入，平均房价，三十年固定抵押贷款利率，20%首付的假设前提做出研究。

三十年来，美国抵押贷款利率一直呈现下降趋势，1981年，三十年抵押贷款利率为18.45%，如今大约是4%。也就是说，抵押贷款利率一直是在减少，在一定程度上，更加优惠的利率也可刺激更多购房买家数量。

如果抵押贷款利率上升到5%，美联储可能开始加息，那麽，会发生什麽呢？这可能使得按揭贷款负担能力指数下降，平均销售价格可能下降10%。而抵押贷款利率上升的另一个原因，美国经济改善可能会部分抵消利率上升的影响。

虽然，美国接近历史低位的抵押贷款利率时代可能将要结束了，但这并不意味着房地产市场将会萧条。

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