美国加州各主要城市房产市场分析

加州面积是美国第三大，幅员广阔，地中海型气候，冬湿夏燥，有非常丰富的自然景色，人口37 00多万，也是美国最多人口的一个州，白人只占57.6% ，拉丁美洲裔高达37.6% ，其次是亚裔。2012年加州的GDP 超过2万亿美元，是全美国之冠，根据国际货币基金组织数据，其GDP排在世界经济体的第八位。加州的最大经济产业是农业，其它产业包括航空、娱乐、轻工业、计算机高科技产业、医疗产业、电子游戏产业和动画产业等。 

加州的房地产：

加州房地产业蓬勃发展，20 12 年收益超过500 亿美元，占全加州生产总值的17% ！在过去的十年，房价每年升值8 % 以上。美国201 2 年房价最贵的十个城市有6 个在加州！其中Newport Beach 雄踞榜首，平均叫价高达250万美元！加州的房价在2009 年触底时，房价下跌接近六成。因为中国国内过热的楼市，吸引了大批中国人到当地炒房淘金，除了因为良好居住环境、好学区外，对於中国人来说，住在这个地区，就是身份和财富的象徵。以白人为主的社区，现在逐渐被中国人占据。 

以下介绍加州各主要城市的房产特点：

高科技重镇— 旧金山是个依山傍海而建的城市，位於北加州，地势起伏，市区与周围城镇以桥梁相连接，东边有海湾大桥和奥克兰相接，围绕着旧金山湾的大大小小城市统称“ 湾区” 。湾区的南方有圣荷西（San Jose ）和帕拉阿图（Palo Alto ）等着名都市，斯坦福大学和矽谷即在此区；东方为奥克兰和伯克莱大学的所在，可以说是高端教育和高科研技术两大领域的重镇。整个湾区发展已经非常成熟，这里房子一点也不便宜。矽谷是美国创业重镇，全美每年几百亿美元的创业投资中有40% 聚集在此，也令当地房价自金融危机后迅速回升。

Saratoga 是全美国房屋最昂贵的地区之一，位置优越，在矽谷的中心地带，全世界一流的高科技创新人才汇集在此。 2013年整体房屋中位价约166.4 万美元，跟2012年同期比较微升2 %  ，而二房及三房分别上升38%（97.5 万美元）及27%（143.9  万美元）！另一个推高房价的原因是好学区，Saratoga的高中排名全美前四十强，应届生很多都可以升读伯克莱、UCLA 、哈佛、斯坦福等名校。

斯坦福、HP 总部和很多大IT 公司总部汇聚的 Palo Alto ，因当地原住民为了保护社区环境，如果外人想搬来居住，要经过邻居们一致表决，只有大家都同意，才有资格成为这里的一份子，否则就算有钱也没有办法。2013年整体房屋中位价约是163.3 万美元，跟 2012年比较上升17.6%  ，其中以二房上升44% （131.3 万美元），升幅最高！

Cupertino  位於湾区南端，是最早的华人居住区，苹果的总部也在这里。受金融危机影响并不特别显着，目前房价动辄仍然上百万美元。2013年整体房屋中位价约125 万美元，跟2012年比较，上升16%，其中以一房升幅最大，高达72% （55 万美元）！ 

Mountain View 是矽谷的主要组成部份，谷歌、Mozilla 公司、Linkedln 等许多着名机构都位於该 市，也是美国第一座完全覆盖免费wifi的城市。2013 年整体房屋中位价约84.8 万美元，跟 2012 年比较，上升11% ，三房上升30% （105 万美元）。

Santa Clara 是全美十个最安全城市之一，Santa Clara 已经没有多余的土地供新建房屋，城市内也没有什麽豪宅，都是中等规模的房屋和公寓。2013年整体房屋中位价约65 万美元，虽然跟2012 年比较只上升了9% ,  但是一房却竟然上升43.5%（34.5 万美元）！

Fremont  位於东南侧，有很多华人和印度人聚居，四通八达，距离其它地区不算太远，均在一小时车程内上班。房价比其它热点要低，2013年整体房屋中位价约63.6 万美元，跟2012年比较上升19.9% ，同时一及二房都有很大升幅，分别是52.9%（26 万美元）和40 . 7% （38 万美元），一般家庭较容易负担。

洛杉矶（Los Angeles ）：

加州第一大城，也是全美第二大城，仅次於纽约市。其中大洛杉矶都会区的范围包括Orange 、Ventura 、   Riverside 和San Bernardino 几个郡，组成极其广大的都市地区，有六个大型民航机场，为世界主要城市之最。而这些郡有很多知名的城镇或地区，如 Beverly Hills、    Pasadena 、Long Beach  等，共有超过100个大小城镇，总面积10567 平方公里，座落在三面环山、一面临海的开阔盆地中。

洛杉矶2010年人口超过9818000 ，是美国其中一个最多人口的城市，并拥有丰富多元的族裔人种。亚裔人口总数在美国排名第二，亚裔企业数量和营业额全美第一。华人在洛杉矶大多居住在市中心东南方，南加州有七个城市，亚裔超过半数皆位於这一带。大洛杉矶都会区居住有近百万华人，他们分布在几十个城镇，比较集中在San Gabriel ，Alhambra ，Arcadia ，   City of Temple ， San Marino ，Pasadena ，Irvine，Monterey Park ，Orange County 等几个城市。最初华人选择Monterey Park 和Alhambra ，过去十年来，富人纷纷远离市区，促使新贵地区房价也节节攀升，反而远超过市中心。现在较富裕的地区是 Arcadia ，以及临近的San Marino 、   South Pasadena 以及City of Temple 等。 

San Marino 是个富裕小城市，以华裔占大多数，人口密集度较其它城市低，有较多绿树成荫的独立屋住宅，环境高雅清幽且隐密，大宅格局最受买家喜爱，与邻近San Barnardino 、San Gabriel   华人区都很近。另外一个卖点是它的高中升学率在南加州名列前茅。对於买家来说，入住   San Marino 就是财富和地位的象徵。 2013 年整体房屋中位价约183.4 万美元，跟2012 年比较，上升24% ；二及三房业有很大升幅，分别是53% （150  万美元）和 47% （177.8  万美元）。

Arcadia 位於加州洛杉矶东，另一个华人聚集的小城市。Arcadia 有很好的公立学校，属於明星学区，当地高中平均API 高达889分，因此吸引许多华人家长在此置业，这里也是少数未受房价狂跌影响的城市之一。2 013 年整体房屋中位价约87.5  万美元，跟2012年比较，上升11%，二、三房都有平均升幅，分别是 22% （56 . 2 万美元）、21%  ( 78 万美元）和 27% （136.5 万美元）。

Temple City 因相对低价、安全的居住环境、较好的学校获得青睐， 这个学区2010 年API 指数达885分，优於高价地段的比华利山学区。相对容易负担的房价，也是洛杉矶都市区房屋税最低的城市之一。2013年整体房屋中位价约62.8 万美元，跟2012年比较，上升19%，三房升幅最多，达到29%（65 万美元）。

洛杉矶幅员广阔，越向东移，越接近内陆地区，房价越便宜。Riverside  和San Benardin 统称为内陆帝国（Inland Empire ），现已成为华人东迁的热门地点，这里人口数量跃升至400万以上，增长超过五成。Inland Empire  平均房价相对低廉很多，很多人因此低价抄底买入。2013年S an Bernardino 整体房屋中位价约16.6 万美元，跟 2012年比较，上升27.7%，一房升幅最多，达到72% （7.5 万美元）。而 Riverside 整体房屋中位价约27.3 万美元，跟2012年比较，上升22% ！一、二、三房升幅分别是25%（12.5 万美元）、29%（19.7 万美元）、27  % （25.5  万美元）、   23 %  （33.3  万美元）。

圣地亚哥：

位於加州的最西南端，跟洛杉矶相距约两个多小时车程，以众多沙滩和军事基地着名，还有三多（高尔夫球场多、游艇多及养马多）。这里有很多港湾、海边小镇，一连串的海滩各有特色，加上温度不高及湿度低，最适合从事各种户外活动或疗养。西班牙语通用。相对洛杉矶的喧嚣、物价和污染，圣地亚哥跟佛罗里达州一样，有不少人选择在那里退休定居，这几年一直吸引人不少美国人退休后搬来居住。这里还有圣地亚哥州立大学、加利福尼亚大学分校等高很多大学及研究机构，令这里成为美国博士密度最高的大城市。福布斯曾把圣地亚哥列为“ 全美国最适宜从事商业活动都市” 中的第一名。过去一年，圣地亚哥房价大幅反弹。目前在售单位以二房单位比较多，占46% ，售价由3 0多万美元起。2013年圣地亚哥整体房屋中位价约43.2  万美元，跟2012年比较，上升19.2%，一房升幅最多达31.4%（22.2 万美元）。圣地亚哥北部几个中产阶级聚居的社区，如 Poway 、Rancho Penasquitos 、Carmel Valley 等地区较保值，因学区好、地理位置佳，很适合华人购买。2013年7 月至10 月Poway 整体房屋中位价约54万美元，跟2012 年比较，上升16%，二房升幅最多达24.5% （34 万美元）。而Rancho Penasquitos 地区的整体房屋中位价约56.9 万美元。Carmel Valley 是知识人才集中的地区，近海、交通便利、地势好、学区好，是家庭居住的首选。2013年10 月整体中位房价高达  92.5 万美元，跟2012年比较上升了15.6% 。

来源：搜房网