房屋买卖时最容易犯的五大错误

错误1：买房时，认为经纪人可以取代律师

在一个地产买卖中，除非经纪人也具有律师执照，经纪人与律师所扮演的角色是可以划分的很清楚的。经纪人是促成交易的仲介，而律师却是法律方面的守护者。虽然两位专业人生所追求的目标是一样的，那就是协助客户买卖成功，但从付费方面来说，他们��间是有利益方面的区别的。律师的报酬是完全不依赖於交易的成败的，而交易若做不成，经纪人就一分钱也赚不到。

事实上，交易中的任何一个阶段，都牵涉到重要的法律问题，只是消费者未必意识到其关键而已，一直到有一天发生严重的法律后果，那时候才领悟就后悔没及了。事实上，连拟定出价单之前，或与对方谈判买卖条件时，都可以事先徵求律师的专家意见，如何在不失去买家竞争力的情况下，帮买家量身订做、拟定标准制订合约内没有的附带条件。

经纪人虽可以帮客户填表，却不能够合法地代买家用自己的文字拟定特殊条件，或提供任何法律顾问。一般人可能不知，「从事法律行业」的定义广泛，它包括提供法律咨询及准备合约，严格而言，经纪人若准备文件时超越了填表范围，此类服务是犯法的。若使用的文字不代表买家的意愿而造成买家丧失法律权益，经纪人是不仅会被告有疏忽，而且还会被告无照从事律师职业，冒险被判双倍赔偿。

错误2：找双重经纪，以为可以帮卖家省钱

「Redfin」曾经做过民调分析，从2011年1月至12月期间，9个州22个县，共至少23万以上交易中，用双重经纪的卖家比不用双重经纪的卖家平均少拿了1.6%的价钱。例如，以一栋30万市价来说，用双重经纪的卖家就少拿了$4789的价钱。绝大多数的经纪人会认为选择双重经纪是买家自担风险。但是，令人吃惊的是民调显示，事实上真正吃亏的是卖家！

错误3：买了产权保险，以为就没有问题了

保险大致上只保所有权的连续性。产权保险与其他种类保险没有两样，保单会规定承保范围，一般也一样会陈列不保项目。万一成交后，买家因产权问题，如土地界线争端，被第三方告上法院，若所购买的产权保险是属於基本的种类，那很可能保险公司就会拒绝理赔。

错误4：「现状出售」，以为可以免除卖家义务告知责任

加州地产买卖交易中，「现状出售」的意思是指，买家不能够要求，让卖家负责修理房屋的缺陷，来作为买家买房的前提条件，也就是说，假如买家房检中发现屋顶漏虽，买家虽有权对房子状况不满而放弃购买，却不能够坚持卖家修理屋顶。相反，若买家检查房子时，没发现有漏水，但是卖家知道屋顶曾经漏过水，那麽，卖家有义务告知这个事实给买家。

错误5：贷款不通过，以为肯定可以领回订金

除非买家是以全现金来购买房子，一般买家会在买卖合约书上注明：若买家申请贷款没有通过，买家可以向卖家提出解约，并且拿回订金。

通常合约里头存在着一个条件，就是规定买家在一定的时间内必须完成贷款的申请（一般是17天）。否则，卖家有权力要求买家放弃「拿回订金」的条件。这时，买家必须在2天内，书面放弃这个解约条件，否则卖家可以拒绝再继续履约，这个程序被地产界称为「remove contingency」。

当面临卖家提出的「remove contingency」的要求时，买家应该采取什麽行动，这是个关键法律问题。这时，买家身边的专业人士，包括买卖及贷款经纪人及「Escrow」在内，如果是守道德的话，他可能会如实的告诉买家「remove contingency」的严重法律后果；如果碰上不守道德的人，就也许会不仅对其法律后过默不出声，反而会急催买家放弃贷款条件。买家一旦「remove contingency」，即使贷不到款，订金最终还是不保。