房贷的来源

许多华人通过贷款买房，成了屋主。在美国，房屋贷款卖出后，政府机构和准政府机构就把这些贷款包装成「贷款支持证券」（Mortgage Backed Securities，简称MBS）。这些机构有房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）和吉尼美（Ginnie Mae）。有了这些机构做后盾，银行对房屋贷款就比较大胆，不再担心买房者不还贷款的风险。因为这些机构有美国政府支撑，担保这些贷款本金一定能够还来，即使是买房者破产。

政府这样做，就使美国的房贷相对便宜。但是，就是这个措施，导致美国的2008年的经济危机。许多华人认为，房利美、房地美和吉尼美没有什麽不同，因为它们都购买和销售这些证券化的房屋贷款，这些房屋贷款都在二级房贷市场流通。房利美和房地美由美国国会创立，目的是扩大住宅房贷市场。由於这个原因，它们两个是政府担保的企业（GSEs），其实它们现在是私人企业。

房利美和房地美不同之处在於它们从何处购买房屋贷款。房利美是从商业银行购买房贷，而房地美是从小型银行购买房贷。这两家公司都是保持美国房屋经济顺利运行的主要部分。他们的存在，让更多的美国人能够买到房产，成为屋主，实现美国梦。

吉尼美也被称为政府国家房贷协会（GNMA），是联邦房屋和城市发展部（HUD）下属的政府所有的公司，是个标准的国企。它的作用和房利美和房地美类似，但是它享受美国政府充分的支持和信用。吉尼美在房贷支持证券市场上只占有10%，份额不大。房利美和房地美拥有大约70%的美国住宅房贷，而且持有的资产也更加分散。

房利美和房地美从房屋贷款业购买房贷，业者银行包括：存储银行、房贷公司、信用社、网上贷款业者。它们把这些贷款包装成贷款支持债券，销售给投资者。房利美和房地美也担保这些被包装的证券，只要这些证券符合它们的标准。不同於吉尼美，房利美和房地美把一些债券留在他们自己的帐本上。它们也购买和持有其他几个包装的一些贷款证券。

吉尼美并不购买和销售房贷，也不发行房贷支持证券。因此，吉尼美的平衡表上并不用衍生产品去对冲，也不持有长期债务。吉尼美仅是担保被批准的发行房贷的公司按时偿还本金和利息，如贷款银行、以及退伍军人部（VA）向退伍军人发放的贷款、联邦房屋管理局（FHA）的贷款、农村房屋服务局（RHS）的贷款以及公共和印地安人房屋办公室（PIH）的贷款。

政府部门发出房贷，吉尼美的房贷支持证券就出现了。这些贷款的证券化涉及到把这些大量的贷款收集在一起，把利息卖给投资者。对於主要的房屋贷款者来说，吉尼美筹集资金，并把贷款拿出平衡表，这样它就能够发放新的贷款。对投资者来说，吉尼美在一个分散的房贷市场上创造一个流动性的投资。

吉尼美网站把房贷支持证券定义为房贷池，作为二级市场证券发行的抵押物。房贷支持证券一般被归类为过手证券（pass-through certificates），因为底层贷款的本金和利息都过手给投资者。这种债券的利率比底层贷款的利率较低，为的是可以支付服务和担保费用。

吉尼美是最流行的房贷支持证券，因为它们是美国政府唯一担保的机构。它们提供比美国财政部的债券的利率要高。因为这种证券的流动性很好，投资者可以在较短的时间内出售投资。

总之，如果是退伍军人部、联邦房屋管理局、农村房屋服务局以及公共和印地安人房屋办公室（PIH）的发放的房屋贷款，都由吉尼美提供担保，这是美国政府的担保，与美利美和房地美的贷款不同。美国有30年长期固定利率，提供民众买房后贷款额固定，这归功於房利美和房地美。（作者为注册会计师及理财顾问）

来源：世界新闻网