投资美国房地产的主要税务考虑

随着越来越多的中国公司和个人投资者开始关注美国房地产投资事宜，我们籍此将外国公司或外籍个人投资美国房地产时应考虑的主要税务事项简介如下，供阁下参考。

免责申明

本文不旨在或不得被用於（1）规避可能对纳税人施以的处罚，或（2）向第三方营销或建议。本文内容只供一般参考���并且涉及的相关法规可能会有变化。阁下应就有关信息的具体适用谘询税务顾问的专业意见。

本文涉及的美国公司所得税及个人所得税税率适用2009纳税年度。

联邦所得税概述– 非房地产

外国公司纳税

外国公司投资者如果通过代表处、分公司或合夥企业运营其在美国的贸易或业务，通常要就两类收入在美国缴纳所得税：

某些来源於美国但不与在美国开展的贸易或业务切实相关的“固定或可确定的年度或定期收入”（”fixed, determinable, annual or periodical income” – FDAP） – 通常按30%的固定税率或较低的税收协定税率徵收预提所得税，不允许扣除任何费用；

与在美国开展的贸易或业务切实相关的收入– 可能要在两个层面上徵税：（1）对经营取得的净收入徵收最高累进税率为35%的常规所得税；（2）对因徵收分公司利润税而视同分配给外国公司的股息徵收30%的预提所得税。

通常，美国不对外国公司投资者的资本收益（包括销售美国公司股票所获的收益）徵税，除非此类收益与在美国开展的贸易或业务切实相关。但对某些美国房地产和美国房地产控股公司的处置适用特殊的规则。

如果外国公司投资者选择通过美国国内公司在美国进行投资，该美国国内公司的徵税基础是其在世界范围内的收入。

外国个人纳税

属於美国居民纳税人的外国公民向美国政府纳税的方式与美国公民相同，即以其全球收入在美国缴纳所得税。在计算应纳税所得额时，美国居民纳税人可享有与美国公民相同的扣除和个人免税额。

美国居民纳税人是指合法的永久居民或符合实际居留标准的个人。合法的永久居民是指已获得在美国永久居住权的个人，通常称为“绿卡”。符合实际居留标准的个人是指在当前日历年度在美国居住至少31天以及在当前和过去两年在美国居住至少183天的个人，计算方法是：

当年实际居住的所有天数

上一年居住天数的三分之一

再上一年居住天数的六分之一

总和至少183天

美国非居民纳税人通常只需就其来源於美国的收入在美国纳税，但有某些例外情况。非居民的应纳税收入一般分为两类，每一类需单独徵税：

投资以及其他与美国贸易或业务无关的“固定或可确定的年度或定期收入”（FDAP）– 通常按30%的固定税率或较低的税收协定税率徵收预提所得税，不允许扣除任何费用；

与美国贸易或业务有关的收入，包括就业收入。该收入减去扣除额后，按照适用於美国公民和居民的常规分级所得税率徵税，最高累进税率为35%。

除特别规定外，美国非居民纳税人通常不必为销售或交换其在美国的资产而产生的资本收益缴纳美国税，只要这些收益既不来源於美国房地产也与美国贸易或业务无关。

FIRPTA – 对美国房地产处置的收益徵税

《1980年外国投资房地产税法案》（FIRPTA）将外国投资者从对美国房地产的处置和对美国房地产的投资所获的收入或收益（或亏损）视作与在美国开展贸易或业务切实相关的损益，因此将按照常规所得税税率徵税。美国房地产收益通常包括通过美国境内的房地产获得的任何受益，或从目前或曾经是美国房地产控股公司的美国公司获得的任何收益（并非单独作为债权人）。房地产收益包括从美国房地产（例如土地及改良、矿山、水源、自然矿藏以及与房地产相关的个人财产）中获得的收益。美国房地产控股公司是指持有美国房地产产权，且产权的市场公允价值至少达到其总资产的市场公允价值（包括美国境内和境外的房地产产权以及在贸易或业务中使用或持有的其他资产） 50%的公司。

美国房地产权受让人（买方）通常需要减去和预扣（遵从特殊的预扣规定）数额相当於外国出让人（卖方）处置资产交易金额10%的税款，并缴纳给美国国内收入局（IRS）。外国投资者可与IRS达成预先协议，降低预扣税额。由买方代缴的预扣税不是最终的纳税额。如果预扣税超出了最高纳税额，可以申请退税。

此外，美国非居民纳税个人可以选择将来源於美国房地产的FDAP收入（例如租金收入）视为与其在美国投资有关的收入，即使他们没有从事其他美国贸易或业务。该选择允许美国非居民纳税个人以其房地产收入净额按适用於美国公民和居民的常规分级所得税率纳税，而不是对收入总额按30%的固定税率徵收。如前所述，如果外国个人在一个纳税年度内在美国境内停留超过183天，在通常情况下，即被视作美国居民纳税人，从而就其全球收入在美国纳税（包括处置房地产所获的净收益）。

财产税概述

美国联邦政府不对房地产徵收财产税。但是，州和地方政府通常每年要按房地产的估定价值（不必是市场公允价值）徵收财产税，并且税率各不相同。比如，美国加州徵收财产税的综合税率在房地产估定价值的1%至1.6%之间。

综上所述，中国投资者在投资美国房地产时，应考虑有关的美国税负影响，同时应结合中国有关境外投资收益的税务处理综合考量，以制定有效的公司投资架构和公司及个人投资计划。

来源：房天下美国房产网