要加息了!买美房配美元「硬资产」啥物业合适?

12月已经到来，之前有报导说，12月美联储加息25个基点的概率为100%，美元还将继续强势！所以有些高净值人群已经行动起来，开提前始适当配置“美元硬资产”---美国房地产！毕竟资产多样化没什麽不好！

什麽是“硬资产”？

硬资产(英语:HardAssets)，是���切实存‎在的、具有一定耐久性的、不易消灭的、受自然周期或经济周期影响较少的资产种类。

目前，投资界一般认为以下资产属於硬资产：贵金属；基本金属(包括黑色金属和有色金属)；能源(主要是指化石能源)；房地产；森林产品(主要是指木材)。

房地产就是“硬资产”之一哦！而且据权威数据指出：外国人与中国人一样，都认为房地产是“可靠的长期投资项目”！ 

美国房产相对其他“软资产”的优势：

1.可出租/转卖变现，可留为自住
2.房价年均稳涨约3%-5%
3.房租年均稳涨约3%
4.美国房产法律严谨，泡沫少，投资可持续性强
5.美元强势，对冲个人非美元资产缩水风险
6.2017年美国刚需不断加大，空置率更低，促房价进一步上涨

美国地广人稀，大部分住宅类型为独栋房屋，国内称之为别墅。当然除了独栋房屋以外，也有公寓、排屋、小平房等多种住房类型。所以我们顺应美国置业的滚滚潮流，首先就要搞懂关於美国房子的基本类型与分类。

别墅（House）

小学英语最早学到的单词之一house，它指的是单家独户的独立别墅，也与国内所说的“别墅”类似，可以是一层或者多层的独立房屋。

别墅通常有附属的院子和花园、停车库，还会有游泳池等配套设施。House在美国常用SingleFamily House（独立屋），在英国、加拿大常用Detached（独栋别墅）表示。

别墅的优势

别墅优势明显，对地上的房产及所在的土地拥有永久产权。也正是因为这一点，注重资产增值的买家可以考虑，长期来看，别墅价格上涨的速度为所有房屋类型中数一数二的。

独栋别墅的居住环境较好，拥有自家独立花园和停车库，房屋外形、院落改善、设施建造等相关事宜大多均由房主自行决定。土地是“抢手”资源，独栋别墅独享其土地产权，自然价格上涨的空间较大。

而且别墅一般建造时间都不长，大约6个月左右能收房。

别墅的劣势

不过，独栋别墅也有缺点，价格较高，对购房者门槛要求高。

如果不自住，别墅不如公寓好租，但也分地区。比如各个城市的市区还是公寓偏热门一些，而各个郊区的卫星城，则是别墅为主流。

此外，由於花园、车库、游泳池、地下室、房屋面积大等原因，使得很多二手别墅维护成本较高。

因此，别墅比较适合用来自住或者自住投资皆有的购房者。像洛杉矶、旧金山、纽约等地，买家需要资金实力比较雄厚。

总的来说，独栋别墅的供应较少，但却是资金充裕的情况下，外国人偏向考虑的住房类型。

公寓（Apartment/Condo）

国外的公寓概念比较类似於我们常说的普通住宅商品房，即XX开发商的住宅小区，是一户（一人或多人）居住的单元。国内的公寓则属指商业地产，使用权短，与其它商用地产类似。

公寓主要分类

公寓在国外，通常是一栋大楼内拥有多个住户的单元房，每套拥有一个或多个卧室，有厨房、洗手间，但一般没有自己的花园，只有公共花园和绿地，房主拥有所有权。由於学生时代的阅读理解题中常出现这一单词，大家通常只知道Apartment，不过外国公寓还包括Condo。

Condo常被翻译成产权分售公寓或私人公寓，每户都有独立产权，在加拿大、美国很常见。而Apartment通常被翻译成出租公寓，顾名思义，其在绝大多数情况下是用来出租，而非出售的。

公寓还有Co-ops，常被翻译成共同产权公寓。Co-ops指为公司所有的公寓，该公司出售公寓股份，业主购买的并非此公寓内的一套单位，而是购买了公司股份，并拥有该公寓的长期租赁使用权。这种形式并非投资海外的主流户型，故不着重介绍。

Condo和Apartment的区别

出租公寓和产权分售公寓的外形类似，都是一栋楼里面有多个住户，但他们到底有什麽不同呢？掘金大师在此列举出两者的差别。

私人公寓（Condo）和出租用的公寓（Apartment）的差别主要在於产权的不同，而非长相和外形不同。打个比方，一整栋Condo 中，每户人家拥有各自产权，每套都有不同的房主，而Apartment的整幢楼一般是一个主人，可以归属於某个公司或个人，一般房东用於出租，不能单套出售，只能整体一栋出售。

正是由於产权上的区别造成Condo和Apartment之间的其它细微差别。例如Condo的每一户人家水电都是分开的，就跟国内的普通住宅小区类似，各自有自家的水电表。而Apartment一般有统一的供水系统，水费由用户平摊，只是电费由各租户自行支付。

公寓的优点

公寓有不少优点，首先是价格相对於别墅要便宜不少，适合中产阶级家庭进行资产配置，或者“做房东”。

然后，主要的租赁需求都由公寓提供，所以公寓出易找租客，可做到“以租养贷”，即每月用租金来还房贷。这也使公寓的租售比值得期待，在国外通常能达到3-5%年租金售价比，是一种正现金流的配置方式。

此外，公寓多位於市区或学校附近，比郊区别墅生活更便利。

公寓的不足

不过公寓也有自己的弱点，其房价上涨空间相对带土地的独栋别墅要小一些，不过这也分地区。

比如，像热门一线城市纽约的新兴热区--布鲁克林威廉斯堡，该地区的房价一年涨幅能达到10%左右。

其次，还需要每年交物业费，没有完整的土地产权，只享有自己的那一部分。此外，市区的公寓也容易碰到停车位不足等情况。

总的来说，公寓更适合喜欢正现金流，及利用杠杆进行投资的朋友。

支付30-50%的首付，就可拥有房屋完整产权，靠每月租金填补余下房款，房贷还完后，每月还能赚取正现金流。在房地产界有句名言“位置、位置、位置”（location，location，location），这一说法在公寓上尤为突出。一般来说，只要位於学校周边、市区CBD，或公共交通站点8分钟步行距离以内的公寓，是很具有投资价值的，往往能获得较高的租售比及一定的房价上涨空间。

联排别墅（Townhouse）

联排别墅也称为联体别墅，在国内一些小区存在，不过在国外则比国内更为普遍。联排别墅通常指两个以上的别墅分享同一门牌号，两户及以上家庭共享同一个连续墙面，院子之间多用篱笆或植物墙隔开，有些Townhouse带有小院子和车库。

在有些国家，联排别墅有多种变形，包括Duplex House（双拼屋）、Triplex House（三拼屋）等。联排别墅与独栋别墅每年都向政府缴纳地税。

联排别墅的价格介於公寓和独栋别墅之间，有一定面积的土地所有权，业主拥有房屋所有权，有一定价格上涨空间。少数联排别墅可以做到租金收支平衡，但总的来说租金收益率远不及公寓。

联排别墅类似於公寓的别墅化，兼具两者的特徵。价格适中，带有部分土地所有权，适合既想受益於房产价格上涨，又想获得一定租金的用户。

来源：海外指南