美加息后房贷利率刷16月新高 4招教你省省省

如果你想贷款买房，你应该看到最近的贷款利率在不断走高！12月16号，30年期房贷利率已经上升到4.16%，达到16个月来的最高水平！

更有美国当地银行透露，不久后，针对美国境外人士的购房贷款利率可能会涨到5%左右！该如何节省利息支出呢？以下方法都需要根据个人财务状况来选择。

第一招：抢先机！

以前，每次美国那边房贷利率一有点风吹草动，房小妞就会先跑来跟大家奔走相告。

一年前，30年期房贷利率为3.96%，分析师原本预期美国明年中才有可能上升至4%，没料到川普赢得大选没多久，本月16号，30年期房贷利率已经上升到4.16%！

在美国当地利率还处於4%以下时，房小妞就提醒过大家，未来随着美国经济的不断向好，加息气氛浓重，房贷利率也会有所上涨，甚至在2017年破5%都是有可能的！

有些购房者听进去了，有些却没有。

听进去的人早早的买了房，锁定了较低的房贷利率。没听进去的人呢，只能现在悔不当初。

有报导指出，2017年，美国还将再加息3次，想要争取到低的利率？那就现在下手吧！

第二招：买“点数”

何为“点数”(Discount Points)

“点数”有两种，Discount Points 和Origination Points，通常大家谈的是Discount Points，就是一种通过预先支付一定费用，从而获得贷款利率降低的房贷产品。所谓“点数”就是藉款人在贷款时预先支付给银行的费用，1个“点数”等同於贷款金额的1%。比如，办50万美元的贷款，买1个“点数”就要支付5千美元。

第三招：重新贷款

这招适用於已经购买房产的朋友，如果你的房贷利率是浮动的，会根据市场行情上浮或下调。

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在加息通道上，房贷利率一般都是上浮的，所以，可以通过申请重新贷款，来寻找更合适的银行做相对较低的贷款利率。

如果把长期贷款重贷为一个比较短的贷款，比如说，把一个30 年的房贷重贷为15 年， 15 年贷款的息率通常比30 年贷款的息率低，较短的贷款期意味着更短的时间把贷款付清，但同时，较短期的贷款也意味着较高的月供。擧个例子，把一个剩下25 年的30 年6% 息率的贷款，重贷为15 年3.5% 息率的贷款。原本的贷款额是$350,000 ，我们把剩下的$331,500 重贷。原本的贷款额是$350,000 ，按照息率6% ， 30 年期算，月供是$2,098.44 。剩下25 年（ 300 个月） =$2,098.44 x 300 = $629,532 （ 25 年的本金加利息）。重贷后的额度是$331,500 ，息率3.25% ， 15 年期，月供是$2,329.36 ， 15 年（ 180 个月） = $2,329.36 x 180 = $419,284.80 （ 15 年的本金加利息），因此。这个例子里面，如果我们把30 年贷款重贷为15 年，我们会省了$210,247.20 利息开支。

当考虑去做重新贷款时，则需要考虑现有的息率，每个月省下的利息开支是否可以抵消重贷的费用，费用大概是贷款额的2% 。比如说，如果你的房贷只剩下几年，你的月供大概是更加多地在付本金，那麽你不会考虑再延长你的房贷多15 或30 年了。另外，做重新贷款时，意味着你是用新的贷款去付旧的贷款，贷款银行会调查你的财物状况，例如信用分数，收入，负债与收入的比例，等等。

第四招：提前还贷

双周供

当然，如果你本就有一大笔现金，可能一开始就会少申请一点房贷，但既然已经申请一大笔房贷，那麽赶紧还清本金的方法可以是双周供，一个月付两次，而不是一个月一次的月供。比方说，30年期、5%固定利率的20万元房贷，折合月供是1073.64元。这笔金额的一半是536.82元，每两周付一次这个数字，一年后，你实际比原先多还了一个月。因为每年算52周的话，双周供就是每年还贷26次，相当於还了13个月。

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这样你就能缩短还贷期，尽早让本金余额变小从而节省利息。具体算来，18万6512元的利息将减少为15万1787元，省了将近3万5000元。而且还能提早近五年还清房贷。

一次结清

即便不是一次全部付完，一次付一大笔钱，也有助於尽快还完本金。比方说你收到一笔2万元的奖金或遗款，在还贷期第一年就还进去了，那麽30年贷款期内总额达18万6512元的利息，就会减少为13万1551元，也就是说省了将近5万5000元的利息，且能把还款期缩减大约六年。

而即便是还多那麽一点点，小钱也能积聚出不小的效应。比方你在第一年只不过多还2000元，那也能让总利息额降到17万9954元，省下6557元，还贷期则缩减七个月。

如果想提前偿还本金最好在头五年付

对购房者来说，分摊还款时提前偿还本金，每月月费是不变，但可以有助於缩短供款期。由於大多数的贷款刚开始是主要付利息部分，越早付本金，往后的利息就越少。举例来讲，如果每年多付一个月的月费，这一个月的额外付款将会有助於更快付清房贷。以房贷50 万美元计算， 30 年的房贷利率为4.53% ，每月月供为$2542 ，如果每年年头多付一个月的月供，就可以把30 年的供款期缩短为26 年，因为缩短了4 年供款期，就节省了$67,582 的利息。

什麽情况比较适合提前偿还本金？

可以部分偿还本金。举例来讲，如果购房者房贷22 万美金，利息为4% ，房贷期限30 年。有如下偿还本金方式：

1 每个季度多付一个月的费用，可以节省$65,000 利息及提早11 年把房贷付清。

2 把月费除以12 ，再把这个数加到每个月的月费上。这样的还款方式可以为你节省$24,000 及把供款期缩短4 年。

3 增加每月付款额，比如说，你的月供为$2,000 ，现在突然你的工资有了大幅度提升，你可以把每月付款额从$2,000 改为$2,500 。

4 多付每个月的付款额，比如把尾数的零钱付整， 长期来说也可以节省一定数目的利息。

另外，在大部分情况下，额外的付款会直接付到本金，但是，有某些情况银行会把付款算到下个月的金额，比如说，一个客人在每个月的1 号有自动付款，他在月底提前付款，银行会以为他是在付下个月的月费，系统会自动跳过下个月的月费。

提早偿还本金并不适合所有人

关於尽早偿还房贷，有一些需要注意的地方，比如购房人的财务状况与资金流动状况，对此，建议保留一定的资金储备来应付这种风险。除此之外，另外有一天当购房者需要使用之前投入房贷里面的资金，则可能需要申请Home Equity Line of Credit （房屋抵押信用额），如果银行拒绝贷款申请，那购房者就不能够使用那笔财产，除非财物状况得到改善。

然而，一些理财顾问也并不推崇这一方式，反而认为提早还清房贷并不是明智之举。面对这个问题，购房者需要考虑自己的房贷息率，如果你的房贷利率比较低，那你应该考虑先付清你的信用卡卡债或者其它息率比较高的债务。另外，购房者也可以把钱用作其他的投资，比如加大退休计划，或者其他投资产品。另外，房产的用途也在需要的考虑因素之内。

来源：房天下美国房产网