首次置业人士怎样买屋

当卖方接受买家的出价后，接着就是磋商交易条款，以及买卖双方签署合约。从签约到房屋过户期间可能令人心惊胆跳，尤其对不熟悉买屋程序的首购族和外国买家。所以，在交易过程有一组专业人士协助，十分重要。

当合约签定后，就要进行房贷申请程序，假如交易的是合作公寓，买家还需经过公寓管理大厦委员会的批准。此外��还要请一家产权公司调查，确保房产转让纪录前后连贯，保障买家的利益。最后，当银行批准贷款，而所有文件工作已完成，便要安排过户手续。买家的专业人士小组买家在交易时找一组专业人士协助十分重要，其中包括一名房地产律师、一名房贷纪经人或贷款公司代表、及一家信誉良好的产权保险公司(通常是由买家的律师选择)。

在雇用一组专业人士时，最重要的是选择富有於经验的房地产交易律师，在个别都市和城镇，购买房屋的手续都有微细差别，所以最好是雇用熟悉当地规则的律师。选择律师的时候，收费往往是一个考虑因素，但俗语有云：「一分钱一分货。」这话往往是有道理的。宁可花多一点钱找一位经验丰富的律师，好过找一位收费便宜、但无甚经验的律师。

同样，选择银行或房贷经纪人也一样，提供最低息的银行或房贷经纪人往往都不是最佳选择，后者为买家寻求最低利息，即使当中附带着会引致房贷被拒的细微技术性条件，也在所不计。此外，每家银行都有本身的政策和程序，因此，需要考虑所购买的房屋种类和地点。买卖合约许多房屋买卖合约都相当标准，有如样板。然而，合约内的条款很重要，应该重复细看，并与律师商量，才做最后决定。应当着重的条款包括首期金额、借贷金额、有关房屋状况的陈述、及任何贷款保障条款。

首先，虽然房屋售价已定，但首期金额可以磋商。例如在纽约，签妥合约后，支付屋价10%作首期是相当标准的做法，但假如买家未能履行合约或无法借贷，卖方可以保留全部首期金额作为赔偿。有些情况是卖方愿意降低首期金额，换取买家在某方面让步。贷款保障条款是合约内的另一项要点，这项条款保障买家，如果买家无法借贷，就可以取消买卖合约，并全数收回首期款项。但如果买家支付现金，这项条款可能不适用。

最后，虽然合约一般包含卖方提供的标准房屋陈述和保证，但也有一些额外项目可以磋商。例如，买家可能需要卖主说明，物业范围没有建筑物需要政府批准，或需要修改入住证。同样，买家希望卖方证实，没有待批的建筑许可证或其他影响房产或产权的项目。重点是，即使合约内许多条款都是「标准」项目，但也有些是可以磋商的。签订合约后/过户之前买卖合约签订后，如果买家获得贷款，其房贷申请程序便会开始，买家应当确保房贷申请表在合约注明的最后限期内提交。如果买家未能获得房贷，便需取消合约，买家必定要严格遵守合约所定的任何最后限期。

在房贷待批期间，产权保险公司会进行产权调查，及预备一份产权报告供买家、卖方和银行这三方的律师审阅。以合作公寓楼来说，买家往往要得到批准才可购买当中的单位，经纪人会协助买家填写购屋申请表，然后呈交公寓委员会审查，以便在合约指定的时间内获得批准。最后，买家要在过户前购买屋主保险，当中一般包括第三方在屋内受伤的赔偿，以及保护屋主，避免因房屋火灾和其他事故造成的伤亡而作出赔偿。贷款公司和某些公寓大厦也需要买家拥有这类保险，即使没有这种规定，屋主保险对买家也十分重要，能够保护他们避免上述的意外赔偿。

过户手续过户手续是交易各方一起检查和签署有关文件，而所欠的金额必须付清。至此，屋价会交到卖方手里，过户费和相关费用要全数支付，而物业产权从卖方转到买家手上。办理过户手续时，各方会签署和分发主要文件，包括转让产权的屋契(或相同文件)、买家的房贷文件和产权保险单。在过户时需要支付的过户费包括估价费、律师费、经纪人佣金、登记费、产权保险费和房地产税。

先前任何产业债务都要在要过户时付清，多个州在房屋交易时徵收转让税，如果到期缴交，就要在过户时签署转让税文件和支付转让税。此外，在过户桌上来回传送给各方的文件和支票，都会快速进行，有时可能使首购族胆怯。在纽约，可能多达九方参加过户手绩，包括卖主、买家、买卖双方的律师和经纪人、银行律师、产权保险公司的产权过户人员，如果交易的是合作公寓，还要加上合作公寓楼的律师或代表。在过户程序上，每一方都担任一个重要角色，他们都有一个共同目标，就是使过户手续顺利完成。