购房付不起头款，竟然都会有人帮你出！

购屋时如能付20%头款，不但可降低每月房贷金额，也可避免加买房贷保险。手头较紧的购屋者为了付20%头款，可能需要向亲戚借贷，或者动用退休储蓄金。但新出现的头款协助贷款，为购屋者提供另一种选择。

设於旧金山，有12年历史，有2700万元资产的Unison公司，可替只有10%���款的购屋者付另外10%头款。购屋者无需每月还款，但在卖房时除了还清所借的10%头款外，另加35%房屋增值获利。如果房价下跌，Unison也承担35%损失。

Unison公司和少数几家贷款公司推出这种新房贷办法，希望在房价高涨，房贷不易取得时，帮助购屋者买到理想房屋。

过去几年Unison以购买高价房屋，需要藉大额贷款（Jumbo Loan）的购屋者为主要客户，但现在也透过房贷公司贷款给一般购屋者，再由房地美（Freddie Mac）收购其贷款。

Unison的头款贷款提高购屋者的购买力，但房贷专家认为，这与造成十年前房市崩盘的高风险房贷并不相同。该公司要求客户有良好信用、有资格申请一般房贷，且须付至少10%头款。

房贷政策研究机构都会研究院（Urban Institute）的Laurie Goodman说，牺牲一部分房价上涨获利，换得降低每月房贷金额虽然合理，但贷款人仍应充分了解利弊得失。

一般情况下，购屋者和Unison各付10%头款，但如果购屋者可拿出15%头款，Unison只需借出5%头款。待房屋出售后，Unison拿回本金，加上部分售屋获利或损失。

如果30年后房屋仍未出售，则依照估价师所估算房屋现值，计算Unison的获利。这时藉款人可能须藉出房屋净值贷款（Equity Loan），用以偿还Unison的本金和房屋增值获利。

全美消费者协会权益（National Association of Consumer Advocates）执行长Ira Rheingold说，和反向房贷（Reverse Mortgage）或其他特殊房贷一样，Unison的头款贷款适合某些购屋者，但最重要的是藉款人对贷款有全面的了解。

因此，Unison在批准贷款前，借款人需参加说明会，并通过有20道题目的测验，其中包括依照房屋增值或贬值计算出还款金额，以及贷款相关规定，例如购屋者不能将房屋出租、卖屋的经纪佣金和其他费用由借款人负担等。

如果以65万元买屋，之后以75万元卖出，借款人应偿还6 万5000元本金外，还应加上3万5000元的获利。

一位借款人说，一开始有点犹豫要付出35%的卖屋获利，但从过去的经验发现，房屋净值多来自於降低房贷本金，而非房价上涨。相形之下，每个月少付几百元房贷更为实际。此外，如果房价下跌，损失金额的35%也可从Unison 的本金中扣除。

来源：经纪人房产网