实战攻略：配置美国房产学问大

在美元强势的时代，有点闲钱的中产族开始琢磨在美国买房做资产配置，但你知道吗，这里的学问很大！今天为大家呈上购买美国房产攻略，仅供参考！

一谈起美国，大家都会默默的点头，有梦想，求自由，怀激情，肯实干，这就是美国给人的感觉。追根究底，也许从独立宣言的发表，就决定了美国这个民族的性格：自由至上，勇於尝试，也让美国全球霸主的位置经久不衰，众多投资者更是将投资的目光聚焦於此。

然而，要在美国房产配置的大潮中，占有一席之地，"实战"攻略自然是必不可缺！小编这就为你梳理梳理~~~

"实战"攻略一：确定购房目的

决定来美国买房，首先要确定房子是用来自住还是投资?

买房目的不同，挑选房产的标准也不同。如果是自住，需要慎重考察房产的现有状况，包括所处社区、周围环境、配套设施等问题；如果是投资，更多考虑的是未来房价上涨与投资回报比例。尽量选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好并且便於出租的房产。

"实战"攻略二：锁定购买区域

美国城市化水平较高，城乡差别不大。买房并不是离市中心越近越好，而是要看房产所在的社区情况。虽然如此，但也要注意应尽量选美国的核心城市，比如预算高些的可选纽约、洛杉矶、旧金山等，预算低一些的可以选择休斯顿、奥兰多等！

同一区域也有不同的社区，可能只有一条街的间隔，房价却相差几十万美元的情况都是有的。在购房前，不妨要求房产经纪人为你介绍社区的相关数据，如果有条件的话去社区走一走，能够更加直观地了解。

"实战"攻略三：选择购房平台

购房平台分两种，一种是比较大的中介公司，另一种则是个人形式的经纪人。

在美国，买方和卖方经纪人的佣金都是由卖方支付的，所以对於不了解当地情况和美国相关法律的买家来说，通过专业的经纪人进行交易更为放心一些。

由於美国的房源系统是共通的，经纪人可以在系统中查看所有房源信息，再加上美国对於房产经纪人有严格的法律约束和专业要求，所以买家可以大胆放心地委托经纪人办理房屋买卖的相关手续。

但值得注意的是，如果您人在国内，选择大品牌的中介公司较为靠谱，为什麽？

首先，你不需要为了看房而频繁飞到美国，节省看房成本。因为公司的置业顾问会更多的为您与美国当地的同事及开发商联系、商讨相关问题。当然也会根据情况为您准备当地房屋的实拍情况，或者与开发商直接连线直播。其次，中美有时差，个人直接联系经纪人会有诸多不便。

"实战"攻略四：买房之前要做的准备

现金买主需要准备的文件

• 有效的护照和签证
• 准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)
• 在美国当地银行开设的帐号
• 如果你想用现金购房，准备以上三项就可以了。

贷款买主需要准备的文件

• 有效的护照和签证
• 工作证明、工作收入(单位或街道开具证明，交由公证公司翻译)
• 自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)
• 在美国当地银行开设的帐号

"实战"攻略五：贷款预批信

中国人在美国买房是可以申请贷款的，但是根据个人情况贷款情况也不同。

如果想要贷款买房子，买家需要先拿到银行给出的贷款预批信（pre-approval letter），确定自己能够贷到的金额之后，再去挑选房子。因为从申请到拿到预批信需要一两个月的时间，还需要许多国内的证明文件。银行对外国人申请贷款买房要求比较严格。卖家可能没有耐心等你。

目前，大多数在美国买房的中国客户都是选择现金全款支付房款，这也是他们在当地购房的优势，因为卖家会比较青睐将房子卖给可以一次性付清全款的客户。

"实战"攻略六：签署购房合同

经过一段时间的选房、看房之后，当你遇到心仪的房子，经纪人会根据房产状况和市场表现给出一个参考价。买家根据参考价和卖方报价确定一个初步的购买价。

随后，经纪人会向卖方经纪人发出购房意向书（offer）。如果价格达成一致，则可以签署正式的购房合同。此时，买家需要支付至少房价的1%作为定金，存入第三方监管账户中。

"实战"攻略七：房屋检查

房屋的维修成本是持有美国房产的重要开支之一。

如果购买二手房，在签订购房合同之后，一定要请专业的房屋检查机构进行全面检查，并且出具房屋检测报告。如果发现问题可以与卖家协商解决，要求卖家负责维修，或者降低房款等。如果发现特别严重的房屋问题，买家也可以选择取消房屋交易。
新房一般没有质量问题，而且都是精装修，部分屋体会有一定时间的保修期，对於国人来说非常省心省钱！

"实战"攻略八：产权过户调查

在签署购房合同大约两周后，美国专业的产权过户机构会通过律师进行过户调查，主要调查卖方的房屋产权是否清晰，有无房产抵押等法律问题。

确认没有问题之后会出具产权过户文件。因为有专业法律机构把关，在美国一般不会出现一房两卖、产权不清晰或产权被抵押等情况。

"实战"攻略九：购买房屋保险

在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。如果是贷款买房，贷款机构会要求买方在过户之前必须购买房屋保险。除了基本的保险项目，在自然灾害频发的地区，还需要投保一份自然灾害险，例如美国南部地区要加保飓风险，加州要加保地震险等。

"实战"攻略十：产权过户调查

在拿到产权过户文件后，买方会将尾款打到第三方监管账户中，之后进行产权过户。

大概两周左右的时间，买方就可以拿到地契。地方政府的网站定期会更新，购房者登录当地购房网站输入姓名就可查询到自己名下的房产。

现在大多数的过户公司都接受网上签字的方法。只要能接受邮件，都可以签字。无论你在世界的哪一个地方，都可以完成在美国买房的过程，理论上不必亲自到美国就可以买房。

如果买家不到现场，通过以下方式也可以不到现场就可以买房。

现金还是按揭?

全美房地产经纪人协会的数据显示，在2015年3月前的12个月中，有69%的中国买家选择现金交易。现金交易可以快速成交过户，有利於压低房价。

不过，在美国买房较好的投资策略还是银行贷款，机会成本相对低，银行和个人共同承担风险，剩余现金投入其它高回报的项目。不过，美国许多银行对外国贷款人规定比较严格程序繁杂，很多中国人怕走程序只能选择全额现金支付。

"实战"攻略十一：购买何种类型的房产？ 

购买教育区房是最好的选择，其中，买高中的教育房较好，大学周边也还不错。美国高中通常是四年制，而这四年在美国家长眼中是孩子学习生涯重要的阶段，投资附近的房产就能获得稳定的房租收入。

"实战"攻略十二：购买新房？还是二手房？

在美国，买方和卖方经纪人的佣金都是由卖方支付的，所以对於不了解当地情况和美国相关法律的买家来说，通过专业的经纪人进行交易更为放心一些。

由於美国的房源系统是共通的，经纪人可以在系统中查看所有房源信息，再加上美国对於房产经纪人有严格的法律约束和专业要求，所以买家可以大胆放心地委托经纪人办理房屋买卖的相关手续。购买新房和二手房都有其各自的好处。

新房所有的设计、设备和内部装修都是全新的，安全性能好、能节省不少用於能源的开支、有品质担保，维修费用较低。二手房相对来说价格比较合理、没有隐藏费用、较有议价空间。

二手房一般不适合贷款购房者，因为美国当地好的二手房一般转售速度很快，不了解当地情况的人“吃亏”的可能性较大，比如“溢价差大”或者“房屋情况差”等。

所以对於二手房，还是当地人比较有优势。

"实战"攻略十三："以房养房"原则

如果你是贷款投资美国房地产，那麽必须关注现金流，假如租金收入不能覆盖房贷与各种房屋维护费用的支出，那只能说是一次失败的投资。

"实战"攻略十四：注意持有周期

买房产之前，要有脱手计划，等待下一次的房地产牛市时抛出以换取资金。