购置美国房地产慢半拍恐失良机

如果您消息灵通，德克萨斯州大休士顿地区近来由华人所主导的投资项目，不论是商业、住宅、公寓都在陆续开工或收购，“有土斯有财”是华人遗传自老祖宗的理财哲学，在美国东西两岸的地产市场已高不可攀的情况下，休士顿地产价格的平易近人，近年来更是让来自世界各地的投资人趋之若鹜，只是休士顿本地人出手较���，经常错失良机。

在2009年美国金融危机时期，由一群华人为背景组成私募基金选择进入房地产市场，立足休士顿，截至2016年9月，GPI INVESTMENT LLC累计收购了15个大型公寓，4140套单元。除去2015年出售的三个公寓之外，目前公司拥有12个大型公寓，3476套单元。2015年全年总租金收入2409万美元（较2014年增长60%），总利润1499万美元，760万美元净营运利润，738万美元资本利得。2015年平均资本金回报率（ROE）为26.26%，相较2014年增长20%；现金收益率20.78%，相较2014年增长33%；出租率为95.13%。

数字会说话，看准了大休士顿地区不断增加的人口数字，看着不断升值的美金，这家华人私募基金依据获利数字已决定在2017年持续在市场搜购合适的标的进行投资，期许在2018年时可以顺利上市。

据业内分析，美国自2009年开始至2016年经济周期上行期已经长达七年左右，已成为历史上（1950年以来）第四长的经济周期。而通常经济周期中的增长期维持在五到七年，所以近几年人们一直在讨论本轮经济周期的下行期何时开始。但是本轮经济增长期呈现缓慢增长趋势，七年内实际GDP的增速低於前几次经济周期，研究表明2017年GDP仍会继续低速增长。

在华人圈较为人知的石山地产，日前在休士顿拥有九座大型公寓，约2100个单位，而商业地产共有十座，光是2016年就在史坦福地区购入三个商业地产，看好休士顿地产前景不言可喻。

不过，一般民众较关心的住宅行情，根据Har.com网站资料显示，11月休士顿一共成交5706栋房屋，成交房屋中位数高达22万2000元，比起去年同期的中位数高了约8.3%。

休士顿房市增温，显示景气开始复苏。根据房屋交易网站Har.com的资料显示，11月份休士顿地区独立屋（Single-Family Home）和去年相比上涨了22.7%，也是近年来涨幅最高的月份之一；除了家庭住屋外，房价超过50万元以上的豪宅市场也有相当程度的涨幅，再加上当地工作机会增加，让许多专家认为，这些数据显示休士顿景气正在好转。

50万元以上的豪华房屋交易市场也首次出现增幅。Har主席Mario Arriaga指出，房屋市场在经过能源产业低潮的打击后终於出现复苏信号，“11月份独立屋和豪宅的成交笔数双双成长，带给我们相当大的鼓舞。”除了房市外，大休士顿商会（Greater Houston Partnership）的预测报告也显示，2017年休士顿地区扣除能源相关产业，还将会额外增加2万9700个工作机会。大休士顿商会资深副总裁Patrick Jankowski表示，这份报告分析了能源产业和非能源产业的影响，并且做出相关预测后显示，“能源产业最糟的时刻已经过去了，休士顿的经济将会开始成长。”

实际上，自2008年至2016年，美国已创造了1500万个工作机会，平均每月新增20万个，其中2016年创造了220万个新工作。2017年预计就业机会将持续增长约为200万个，但较2016年增长放缓，因为2017年预计将出现劳动力短缺的状态。另外，2017年失业率预计依旧维持在5%左右。

2016年兴建公寓虽然增长明显高达47万间，但是仍低於峰值近20%-25% 。新建公寓数量未能追赶上千禧一代（20-34岁）人口的数量，并且20岁至34岁人口中租房比例高达68%，公寓市场仍有大量需求未被满足。

2016年美国总体公寓市场租金增长率为5%左右，二级城市公寓租金增长趋势明显。2016年第三季度有的市场呈现更高的增长率，例如达拉斯租金Year on year租金增长率为8.2%，亚特兰大租金增长率为7%。预计2017年达拉斯的租金增长率为5.5%左右，美国平均租金增长率为3.8%。

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