快速解读17年美国房产五大趋势

2016年已经过去，这一年里，美国的经济复苏在持续，仍然是中国人海外投资的首选国。

据美国地产经纪人协会(NAR)统计，2016年中国人赴美置业的总金额高达273亿美元，秒杀2-5名的国家之总和。

那麽2017年，美国房地产市场会持续向好吗？会有什麽新的变化呢？为了更客观地反映未来一年美国房产走势，参考了近30家机构和媒体的报告与文章，为大家解读美国2017年的楼市。

2017美国房地产五大趋势

(1)市场持续复苏，房价继续上涨

按照中国人的习惯，买房时的第一个问题就是房价会否上涨，答案是“会”。

在30份报告中，几乎所有的机构都认为2017年美国房价将继续上涨。

据美国最大的地产平台Zillow数据，2016年全美房价上涨了4.8%，并预测2017房价将上涨3.6%。

而全球最大的地产数据提供商Corelogic要乐观一些，它预计房价将在2017年9月时，再上涨5.2%。

下图是Zillow对110多位经济学家和地产专家做的调查，对2016-2021年的美国房价做预测。其中红色虚线为悲观预测，认为美国未来5年房价将上涨10.2%；绿色虚线是乐观预测，认为未来5年房价将上涨30.8%；两者之间的黑色虚线，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨21.4%。

美国房价预测2016-2021(来源：Zillow，制图：Pulsenomics)

即便是悲观预测，美国房价也将在今年达到2007金融危机前的最高点，房价还有上涨空间吗？

不要被表面数字蒙骗。CBS商业分析师施莱辛格认为，若算上通胀，10年前20万美元的房子，如今要27.6万。

这一观点可由下图验证。下图是美国现房中位价水平，蓝线为历年名义价格，红线为经过2016年通胀水平调整后的房价，可知2007年的房价显着高於2016年的水平，因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离，各大机构认为2017年上涨空间依然存在。

美国现房销售中位价(来源：NAR、美国劳工部，制图：WSJ)

(2)获得房屋抵押贷款更容易

2017年另一大变化，就是购房贷款将会放松，更多的人能够达到购房门槛。美国地产网站Redfin认为，2017年房利美、房地美将提高贷款的封顶额度，让买家能利用更多杠杆，买到价格更高的房屋。

美国抵押银行家协会的可获信贷指数，是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标，指数越高，获得贷款越容易，反之越难。

2016年11月，该指数已高达8年来最高值174.1，进入最容易获得抵押贷款时期，许多大型金融机构也更愿意为藉款者提供房屋抵押贷款

美国月度可获贷款指数(来源：美国抵押银行家协会MBA)

当然，对於外国买家来说也是一大利好，目前一些国家限制外国人买房贷款，而美国却敞开了抵押贷款的大门，无疑更利於投资者融资。

(3)抵押贷款利率将略有提高，月供变多

包括NAR, Zillow, MBA等多家机构都认为，2017年的30年期固定利率抵押贷款利率，将维持在4.5-5%，高於过去5年4%以下的水平。这意味着买一套房产，月供可能增加100多美元。

不过，房贷利率上升的影响或将如“毛毛雨”。第一，经济状况已较几年前有所改善。与2013年相比，美国工作岗位增加700万个，工资增长显示出加速迹象；第二，抵押贷款数额扩大，更易获得房贷。

因此，房贷利率小幅上行，难以浇灭买房需求。

(4)房屋交易活跃，流动性增强

据Redfin统计，2016年市场待售房屋的停留时间仅为52天，这是自2009年以来的最佳纪录，并认为2017年将打破这一纪录。

下图的红线，表示​​从开始搜索至交易完成，整个购房过程平均83天，比去年同期减少了7天；蓝线表示在市场上待售的日期，为52天。两条曲线都呈下降趋势，说明房屋的流动性也在增加，且2017年将更好。

Redfin顾客成交总时间及房屋市场待售时间(来源：Redfin)

除了市场景气之外，行业革新也是房屋流动性变强的动因之一。越来越多的买家对在线报价流程感兴趣，使交易更快捷。

(5)房地产中介佣金将持续下降

西方国家进行房屋买卖时，都要通过中介机构和经纪人进行，所以佣金也成为投资时不可回避的一笔花销，它的变动直接意味着购房固定成本的高低。

随着房地产经纪的替代业务变得越来越普遍，人们在2017年及未来，或将支付更少的佣金。2016年Redfin的调查显示，大多数卖家支付给他们经纪人的佣金有所减少，同样，几乎有一半的买家也享受了佣金的折扣。这比2015年大幅增加，当时只有37%的买家获得500美元以上的佣金优惠。

越来越多的创新公司出现，它们提供更省钱的方式来进行房屋买卖，更多的消费者采用这些省钱的方法。如若不然，也可以继续通过传统经纪服务，来买卖房屋，但投资人应该对所支付的佣金进行更多谈判和议价。

机会之城

地产投资最终要落实到具体的城市。各大机构的报告中，挑出了普遍被大家看好的地产机会之城，供大家参考。

机会之城：三大新兴城市群居多

今年美国适合进行地产投资的城市有：西雅图、波特兰、达拉斯(德州)、奥斯汀(德州)、丹佛、罗利、坦帕、夏洛特、奥兰多、杰克逊维尔等。

无论是根据莱坊的统计，还是凯斯席勒指数，西雅图和波特兰都是2016年美国房地产市场无可争议的双子星，仅有的实现10%以上增长的美国城市。同时，这两大热门城市的供需仍不平衡，2017年的表现仍可能超过全美平均水平。

美国三大新兴都市圈

达拉斯是德州最大城市，美国当之无愧的“新一线城市”，也是大城市中增长最快的一个，在20城房价指数中排名第4。另外，德州首府奥斯汀由於有大量年轻人净流入和新兴产业进驻，也被认为是最有潜力的城市之一。

位於北卡罗来纳州的罗利、夏洛特，佛罗里达州的坦帕、奥兰多、杰克逊维尔，也被许多机构列为2017年房地产投资的最佳城市。这些新兴都市圈，未来的投资机会值得大家关注。

此外，科罗拉多州首府丹佛也表现抢眼，在今年的房价涨幅榜排名第3，得益於该地便捷的空中航线、创业氛围、文化和旅游产业快速发展等，未来也是值得大家留意。

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