从美国1月房产销售达10年最高，解读地产业投资隐含趋势

数据| 美国1月成屋销售增长3.3%

在本周三美国地产经纪协会(NAR)公布了1月的成屋销售数据，美国1月成屋销售年率急升至10年最高位，投资者显然并未理会房价和房屋抵押贷款利率走高，显示出对经济的信心增强。

据NAR公布的美国1月成屋销售数据显示：

——增长3.3%，年率为569户，为2007年2月以来最高。

——公寓户型的销售相比2016年12月大涨8.3%，成为成屋销售最大的增长动力来源。

——独立屋销售月率增长2.6%。

综合

美国1月成屋销售中位数为22.89万美元，相比2016年1月同比增长了7.1%，是自去年1月以来最高的同比增长。成屋销售中位数也创造了连续59个月同比增长的记录。

分析| 利率利好需大於供公寓增长

Svenja Gudell，美国数一数二的地产公司Zillow的首席经济学家，针对这些数据，Svenja从利率、供需、房型等几个方面，进行了分析，给出了数据之后的一些隐含有关房地产投资的信息。

利率目前利好，未来尚不明朗

Svenja Gudell说，“尽管12月从天气上和从地产行业中都可算是一个寒冷严酷的冬天，但今年1月的回暖给地产行业打了一剂强心针。投资者在1月天气好转之后表现出了非常不错的购买热情。而相对较低的贷款利率也推动了购买情绪继续高涨。 ”

那麽Svenja Gudell所说的“较低贷款利率”，那麽在美国贷款买房，利率到底有多“低”呢？高或低，需要相比较。以下是中国一些银行的购房贷款利率：

在美国贷款买房，情况有类似处，不同州、不同银行的银行贷款利率会有所不同，除此之外，美国人与外国人、个人信用分数、学生身份等都直接着利率的高低；而贷款不同的类型，比如政府补助、乡镇偏远等等，利率也有很大不同。常规而言，有身份的人贷款利率通常为3.5-4.5%，没有身份的外国人贷款利率通常要5%以上。如美国当地的个别小银行，外国人的贷款利率是5.25，比美国汇丰高些，但他们的优势是不需要存10万美金在银行。个人信用分值高的，实际操作时的贷款利率低，乡镇偏远或符合条件有政府补助的，也有低利率。

美国的贷款利率2016年与之前相比，有些涨幅。不过普遍认为，在美国买房的房贷利率是低的。不过Svenja Gudell也警告说，未来还是难以预期，美国贷款利率的提升也可能会给房地产市场带来冲击，虽然目前暂时还看不到实质性的影响。

2016年1-12月的购房贷款（30年期）利率（下图）而据小编截稿当日，公布美国当日的抵押贷款平均利率为3.2%。

供不应求，房屋价格可能还会上涨

Svenja Gudell提到，在美投资者对於房地产的需求已经连续两年多超过房屋供给，所以不断推高着房地产价格上浮，并使得房地产市场活跃。而2017年年初，虽然利率方面相对稳定，但是抵押贷款个别条例放宽，让更多投资者进入到房地产市场。不过，他同时提醒，美国目前房屋可负担水平持续恶化，房价与工资水平差距加大，在这种情况下，下半年还会不会有这麽大量的需求很难讲。

近期美国的房地产价格到底涨了多少？华人地产网之前一直都有关注美国地产的房价走势，并不断推出一些美国不同州，不同城市的房屋涨价排名榜单。比如据华尔街日报报导，2016年除了怀俄明一州的房价为负增长，下跌0.3%，哥伦比亚特区及15个州都达到增长新高，比如华盛顿州房价上涨10.8%，科罗拉多州涨8.9%等。至於东西两岸的州和主要城市，涨幅达不到最高，因为本来基数已经很高，而依然的价格上涨，使得美国部分的本土居民已经负担难当。以加州为例，加州目前家庭收入中位数排到全美50个州的倒数第二啦，而房价全美数一数二地高，使得加州居民房价的“鸭梨山大”指数排全美第3位，当然“重灾区”集中在南加洛杉矶和北加的湾区，除去这些就业机会多，薪水高的地区，加州的其它郡县、城市也还好吧。

以下是美国联邦房产财政机构发布的2016年4个季度的美国房产价格指数的涨跌情况。

公寓销售增长迅猛，独立屋销售增长缓慢

Svenja Gudell还指出一个问题，“公寓销售增长迅猛，而独立屋销售增长非常低”，“由於美国部分地区如西部的房价偏高，独立屋已经超出一些买家的购买能力上限，所以导致当地公寓销售火热。美国西部地区的公寓销量大涨14.3%，正是证明这一点的最直接证据。”

美国房价、房屋整体价值自2012年一路呈现上扬趋势。西部地区以加州首要州，南加州以洛杉矶、长滩等经济重镇为代表，北加以旧金山为代表，其房屋价值均增长迅猛。

全美房屋价值指数图表

南加州洛杉矶及长滩市房屋价值指数图表

北加州旧金地区的房屋价值指数表

房屋价值如此飞涨，而当地居民的薪资水平已经跟不上涨幅，购房负担加重，在这种情况下，使得公寓销售飞涨。

对於中国投资者来说，一般的看法是独立屋价格虽然贵，但是升值潜力最高，而公寓则是几种房屋类型中升值潜力比较低的。不过，好在因为出租率高，租金不便宜，所以一些先期购买了公寓，经济好转购买独立屋之后，一般并不出售公寓，而是放租。如果公寓地段好，正如周边地区正值发展之时，公寓的升值亦不可忽视。

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