在美国买套房子竟要缴纳这麽多税？

在美国房産交易时（无论是购买，还是卖出），都要交纳哪些税费，以及在什麽样的前提下，投资人可以合法免税、抵扣税款。

增值税

税务局IRS官网论题409定义了"资本收益"和"资本损失"：纳税人所拥有的自用或投资目的的资産几乎都被认定为资本，如房屋、家用设施、投资目的的股票或债券。当纳税人进行资本出售时，産生资本收益还是资本损失主要取决於资本本金和出售价格之间的差额。当産生资本收益时(即出售价格高於资本本金)，纳税人需要缴纳增值税;反之，纳税人增值税金额为“零”，但仍然有资本损失的申报义务。

资本收益增值税又可以细分为以下两类：
长期收益：出售前持有资本(如房産)1年以上。
短期收益：出售前持有资本(如房産)1年或以下。

一般来説，资本收益作为纳税人当个财政年的所得，按照个人所得税税率进行税务缴纳。但是，若认定为长期收益，那麽长期资本净收益则按照当个财政年IRS规定的长期资本净收益税率来进行税务缴纳。通常"长期资本净收益税率"要比同期的个人所得税税率要低。而且，"长期资本净收益"的纳税基数也会比"短期资本净收益"的纳税基数计算方式要更有优势，即长期资本出售收益- 过去持有资本年限中未使用、无法申报抵税的资本损失。

据美国最大的报税系统Turbo Tax数据分析，在2014年，根据纳税人不同的税级，短期资本收益税率可以最高达到43.4%，而当年的长期资本净收益税率为0%、15%或20%不等，除其他税法规定的25%或28%高额纳税率特例以外。对於房地産市场，长期和短期收益税率不同，有效地规范和防止了一批"炒楼"现象。

在産生资本损失的情况下，纳税人在一定限额内可以抵扣纳税基数。每年的资本损失用作抵扣个人所得税纳税基数至多为3000美元(若夫妻所得税进行单独申报，每个各自可使用的抵扣数额为1500美元)，若资本损失超过3000美元, 多余损失通过一定的计算方式可以累积到后续财政年进行抵扣。

房産资本收益的增值税特殊机制

由於房地産自身的特殊性，IRS(联邦税务法案)针对其出售后的资本收益增值税纳税机制进行了专门的规定。通过IRS官网论题701、703以及公告523号文件全面设立了纳税计算方式、申报制度和减免情形。以下有几点是投资者需要知悉的特殊规定。

增值税免征额

美国每个财年的免税条款中，都有对房産的免税规定。其中，当纳税人出售"主要住宅房屋"时，若符合IRS规定的特殊条件，个人将至多享有25万美元，夫妻共同申报至多享有50万美元的免征额。据IRS规定，享有免征额的标的出售房産必须满足两个条件，即所有权和使用的双重条件：

1，个人申报——

5年内必须拥有且使用"主要住宅屋"累计长达2年或以上

所有权与使用条件无需在同2年内满足(2/5年)

如果纳税人在出售标的房産前2年内已经通过其他房産出售享有过一次免征额的优惠政策，则该标的房産出售的资本收益就无法再次享有。

2，夫妻共同申报——

夫妻任一方满足前述的2/5所有权年限要求

妻共同满足前述的2/5使用年限要求

夫妻双方在出售的前2年都没有享受过其他房産的免征额优惠。

可以看出，上述免征额主要提供给纳税人的自用房産，并不适用於投资房産(如出租房)。

增值税的基数抵扣

增值税的基数，也就是资本收益净额=出售价格-资本本金-免征额(如适用).

税务局公告523对资本本金的计算方式进行了详细的罗列和分析。而如何理解和运用这部分资本本金的概念，决定了纳税人的缴税基数大小。因此，在投资房産前期和持有房産期间，谘询正确的税法律师意见和聘请规范的会计师申报税务是非常重要的一环。

资本本金主要包括：

1.购房时的购买价及其他费用
2.出售房産时的相关支出
3.出售房産时需缴清的房屋抵押贷款余额
4.持有时的房屋改建费用

所以，购房时的律师费、买方转让税、産权保险金、测绘图支出、经纪费、转让税(州立)、律师费等都可以算入资本本金，作为增值税基数的抵扣。

更需要投资人知晓的应当属房産持有期间的改建费，它并不包括房屋折旧通常産生的维修费(如维修漏水问题等)。以上的表格中，IRS明确规定了可抵扣的改建费类型，主要指的是加建卧室、车库、凉台、搭棚、游泳池、栅栏、新的屋顶搭建、阁楼的隔离设施系统、管道铺设、地下室的翻新等。所以，投资人必须将这些可抵扣的改建项目和费用记录都保存好，以便享有到最大的增值税基数抵扣。

增值税缴纳的延迟机制--1031同类财産交易

为了达到衡平法原则，联邦税务法案IRC为法享有免徵税额的投资房産所有者提供了另一种纳税机制，即1031同类财産交易(1031 Exchange)。IRC第1031条款规定，若纳税人通过出售投资资産A的资本来换取另一种同类投资资産B，那麽出售所得的资本收益暂时无需缴纳增值税，待纳税人进行投资资産B时再进行增值税的缴纳。这个规定主要是为了避免投资资産的重复徵税问题。为了符合1031条款的要求，出售和购买的资産必须是同类型且具有投资性。而在房地産市场，所有房産都被认定是同类，因此只要符合投资性房産这一个要求，投资人即可运用1031延迟报税机制。当然，有些州也并不使用该机制。所以，投资者需谘询相关律师。

预扣税

预扣税对於海外投资者来説是不得不提的话题。根据规定，外国人作为美国房地産所有人，在其处置房産的所得时必须向国税局缴纳预扣税。

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