关於美国房地产贷款的机制及审核方式

美国房地产的核心是房地产贷款系统。这个贷款 系统包括联邦水准的贷款政策与利率，房地产贷款 二级市场的发展，以及房地产贷款三级市场的贷款 方针。目前美国的大多数贷款，都是按房利美的标 准来制定的。美国的房地产贷款，分为住宅贷款和 商业房地产。这两种贷款的机制是不同的，尤其是 利���方面。

利率的历史:

美国住宅贷款的利率--固定利率，是由美国的债 券市场 (Bond Market) 决定的，而不是人们所想 的由美国联储的基准利率决定。只有浮动利率与联 储基准利率相关联。目前美国的联储拆借利率已降 至0.25%，因此再下调的空间有限。而房屋抵押贷 款的长期利率，主要受制於长期公债行情。眼下长 期利率已调至有史以来的最低点，也意味着通胀即 将来临。所以目前最重要的是，应保握贷款时机， 做一些相应的调整。建议如下：

‧ 将30年期贷款改成15年期，可以减缩负债的年 限，省下15年的利息；
‧ 将15年期贷款改成30年期，可以减低月付额度， 自救度过经济难关；
‧ 抵押贷款套现：如果房贷少或全净值，可考虑增 加房贷额度，贷出钱来再来投资赚钱，善用贷款的 杠杆功能，走致富的捷径。

个人信用：

经过这次次贷金融风暴和信用危机后，各银行对 房屋贷款的审核手续较之前严格很多。要取得最好 的贷款方案和利率，取决於以下四大因素:

一. 良好的信用。

所有借款人通过个人社会安全号码的审查，获得 来自三大信用评估公司的个人信用报告分数。目前 所有银行都会采取3份报告中的中间值作为信用审 定分数。这个数字总结了个人过去的信用历史，并 评估贷款人将来准时还款的可能性。高的信用分 数，不仅有资格申请抵押贷款，更可取得较好的贷 款利率。

这个信用指数是基於以下项目的评估:

‧ 付款历史：是否按时付款? 是否有晚付的习惯? 几次? 30天，60天，90天晚付? 持续多久? 今年？ 去年? 有无破产纪录? 有否被人追债? 在法院，国税局有无欠钱记录? 是否欠付小孩谵养费等等。房屋贷款迟付纪录其实是银行最关注的，所以会被 追溯到很久以前。其他的信用卡迟付纪录，超过一 年就可不算入评估。
‧ 信用卡额度：额度愈高，表示信用愈好。但是每 月信用支出的金额最好不要超过总额度的50%，否 则会被扣分。超过总额度的支出愈高，扣分愈多。 
‧ 信用历史： 银行需要评估至少4条信用线，其中 二条需有两年以上的信用历史
‧ 信用类型：曾获得过几种贷款，如房屋贷款、信用卡、买车贷款、学生贷款、百货公司信用卡、加油卡等等。持有多类型的信用为佳。
‧ 信用审查次数：信用每多被审查一次，就会被扣分。被查得太多，就有必要写解释信来阐明原因。

二．稳定的收入。

这是放贷的保障。一般来说，月收入应是贷款支 出的2.5倍。目前通过的负债率DTI Ration (负债/ 收入) 为收入的55% 以下，但是各银行的标准又不 同，不过可以用公式来计算，贷款本金+利息+地产 税+火险+所有信贷月付(从信用报表记碌)/月总收 入=<55%

审核收入的基准有2点:

1. 稳定的收入。借款人在所从事的行业有连续工 作2年以上的纪录
2. 足够的收入来源。收入证明可用以下方式:
‧ 固定工资: 用於上班族，提供2年的W-2表，按 税前收入审核
‧ 自雇企业主：领1099表, 提供2年的保税单，按 照税后AGI计算2年平均收入

三. 资产证明。

这是确保贷款快速过关的关键。如存款、支票帐 户、定存、退休帐户及股票等。头款及购屋费用， 再加上3个月的月付房贷金额，需要有存在银行两 个月以上的证明。请先把您的现金如果想在近两个 月内购买房屋，就要先把这笔现金存入银行，然后 影印着两个月的银行帐单（全部页数）作为存款证 明。如果房贷少或全净值，银行不接受从网路印出 的影印件，除非上面有申请贷款人的全名、位址和 帐户等资讯。(通常网路版本都不显示)

任何工作月收入之外的存款，都必需要再加上一 封解释信，解释钱的来源 (LOE-Letter of Explanation)。如果有大额存款是从国外汇入，也要解释和证明钱的来源。通常以汇入款的存根作为依据。

四. 房屋价值:

这是决定可获得贷款金额的尺度。既然是房屋抵 押贷款，作为抵押品的价值至关重要。大多数屋主 选择LTV 80% (贷款额/房价)以内的贷款方案，因 为贷款超过80%抵押比率，需要另外够贷款支付保 险, 即PMI (Private Mortgage Insurance) 。根 据贷款额度的不同，月保费也从150美元 到250美 元不等。LTV 越低。贷款方案及利息利率就越好。 现在银行对贷款人的收入查核，执行的非常严 格。除了要看2年的W-2收入表, 1099表,个人报税 表 (Tax Return) 之外，还要贷款人填4506T表格 (IRS Form)，用以取国税局核查个人报税纪录，藉 以印证真实报税的收入。如果核查的报税收入，不 符合贷款申请表所填的收入。银行就可拒绝给与借 贷。

这对很多华人来说，并不是个好消息。因为大多 数华人手头持有现金，也具备偿还贷款的能力，可 就不在会报税时填入大金额的收入。以前可以采用 不查收入的贷款方案，只要个人信用分数在700 或 740分以上就可以贷款。但是这次次贷金融风暴和 信用危机，导致许多银行因损失过巨而关门大吉。 那些没倒闭的银行从此紧缩各类贷款方案，所有零 头款申请、百分之百贷款、不查收入、不查资金的 贷款方案已不复存在。

如要想乘这次房价大跌的时刻，准备买房投资， 今年报税时最好和会计师先研究一下，把收入提高 并多缴收入税，把报税表做得漂亮一点。这样就比 较有高的机率贷到款。

至於少数几家放款给外国人的美国银行，现也不 复存在。只有非常少数在美的中国银行，如BEA银 行, 能凭藉其雄厚的资金实力，以及在中国的分行 业务，还会贷款给境外人士。他们的贷款方式如 下: 贷款额度不能超过50%，还要审阅贷款人的资 产证明、银行存款证明。

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