美房产经济学家：中国人在美购房看重教育

美国房地产数据平台Zillow高级经济学家Aaron Terrazas近日在接受财新记者专访时表示，很多中国人现在到美买房越来越看重子女在美国的教育、当地就业机会等因素。

根据Zillow提供的数据，中国买房者2016年搜索最多的美国前10名城市包括加州阿卡迪亚、华盛顿州默瑟岛、加州沃尔纳特��等。Aaron Terrazas指出，这些城市的共同点包括，邻近学校（高中和大学）、具备对高级技工需求旺盛的市场、传统的华人聚居地。“这些城市选择从侧面反映出中国人在美购房的偏向。对於邻近好学校的社区，房价往往会更高，中国人无论是购买何种价位的房子，都会将教育等因素考虑在内。”

在中国，谈到房地产市场，有许多对泡沫风险的讨论。美国当下的房地产市场是另一番景象。“在美国，当人们谈起泡沫时，这更像是在说10年以前的事情。”Aaron Terrazas解释道，美国10年前的房产泡沫根源在於过於容易获得抵押贷款。

Zillow研究团队曾梳理制定出美国过去10多年居民获抵押贷款容易程度变化的指数。研究发现，美国人在2005年前后最容易获得抵押贷款，不过2008年金融风暴之后，开始收紧。

Aaron Terrazas表示，美国当前获抵押贷款容易程度大致处在2000年至2002年的水平，“没有宽松的信贷政策,很难想像美国会出现类似10年前那样的房产泡沫。”

不过，美国房地产市场在经历了2008至2009年金融风暴之后，2012年开始出现好转。Zillow研究团队每月都会公布美国房地产市场报告。其2017年1月的报告显示，美国目前的中位房价为19.53万美元，同比增长7.2%。该机构2016年12月的报告也显示，美国当时中位房价为19.38万美元，同比增长6.8%。

谈及这一变化的原因，Aaron Terrazas解释称，从美国整体经济看，失业率非常低，工资和收入开始上涨。从需求端看，美国人住房拥有率处在历史新低，由於过去几年很少人可以买得起房，购房需求长期被压抑，很多年轻人计划在未来几年买房；从供给端看，美国当前可供出售的房子数量十分有限。“我们看到的情况是，房产需求很大，但供给很低，这样就推高了美国房产价格。”

不过，Aaron Terrazas预计，美国房地产增幅在2017年或出现一定程度放缓，这主要受到美联储预期加息的影响。但他也指出，由於美国房产需求长期被抑制，这将部分抵消美联储加息的“逆风”。

美联储主席耶伦（Janet Yellen）3月3日发表演讲，发出今年内最明确“鹰派”信号，市场已基本确信美联储将在3月加息一次，预计年内共加息3次。

除了预期利率升高之外，目前市场也普遍预计，美元将继续走强。在这样的情况下，是否意味着中国人在美购买房地产将减速？Aaron Terrazas对此表示，尽管Zillow未直接观察美元兑人民币汇率变化对中国购房者群体的影响，不过此前该网站对加拿大购房者的观察显示，当加拿大元对美元贬值时，加拿大人仍继续在美购房，不过他们作出一些调整，转而购买价格更为低廉和面积稍小的房子。

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