哪些因素决定房屋的价值

很多中国客户在美国买房时往往感到很苦恼，不知道自己给出的价格是否合理。今天Zillow 就来教您如何对您要购买的房屋估价。

在对房屋进行估价时，首先要：

• 比较该房屋与附近最近卖出相似房屋的基本参数，包括：面积、大小、周边环境等
• 考虑该房屋独有的特殊配置，包括：泳池、花园、露天阳台等

Zestimate®房屋估价系统是非常实用的房屋估价工具。它会显示该房屋与这个区域内其他房屋的比较结果，不过之后您还要更深入的了解该房屋的特别之处。

查看“可比房屋销售数据”

在准备为房屋开价时，了解要价是否合理很重要。抵押贷款机构会聘请评估师来确定该房子是否值得您进行贷款，这点尤为重要，您可以通过评估来了解该房价。

您也可以访问Zillow，查看在此区域内最近销售的相似或具有可比性的房屋。把这些“ 可比房屋销售数据 ”打印或保留下来，以备以后参考使用。

注意，“最近销售”通常指在过去六个月内。一年前的销售价格可能对您所在区域当前的市场情况有很少或没有影响。事实上，一些借贷者不接受超过三个月的可比房屋销售数据。

地产市场活跃度也对找到准确可比房屋销售数据的难易程度有所影响。在较“火热”市场，可能有很多可供选择的可比房屋销售数据。在不太活跃的市场中，查找合理的可比房屋销售数据可能会有难度。如果您正在考虑的房屋拥有特别的设计特点，那麽查找相似的房子会更加困难。举例：大型高档房屋可能热销，这样您就有更多的参考数据；而一些有特色的小型房屋，就很难找到与之相似的参考数据。

真实案例

人物：几年前，一对兄妹想在夏威夷檀香山一起买房。

情况：他们的要求是，母亲住一间屋，哥哥和他的妻子住一间屋。

房屋：他们在大学附近看中一处很好的房子，与其他几处小房屋隐匿於周围的中高层大楼中。

困境：他们的经纪人（也是后来的银行评估师）很难找到与其相似的房子。尽管夏威夷的住房市场在猛涨，但最近，附近没有其他小型、老旧的房屋在出售，也没有其他的待售房屋。这对兄妹已经找了几个星期的房子，他们认为自己给出的购价很合理。

解决方案：银行评估师必须在其他街区搜寻类似房龄的出售房屋，再根据该房子的特点进行价格调整。这样计算后，最后估出的价值使银行相当满意。

关键要素

在给房屋准确出价时，重点需要考虑的要素：

• 区域或地点。尽管理想的可比房屋可能就在您感兴趣房屋的相同街区内，但也可能有必要再走远一点，去大体相似的街区看看，寻找在大约相同的时间修建的房屋。越熟悉每个街区之间的不同特点，越会熟悉这些区域的住房市场，也就能更好判断可比房屋销售数据是否为真正的公平比较。
• 房屋设施。您选中的房屋是否有游泳池？房屋景色好坏？是否有客房？等。
• 大小。房间数（包括主卧和浴室）、房屋总建筑面积、车库大小和占地尺寸，这些都对查找好的可比房屋有影响。
• 房龄。一般来讲，评估师喜欢比较房龄相似的房屋，因为它们通常有相似的房屋设施。（当然从严格意义上讲，一处建於1950年并在2009年完全重修的房屋，也不能与建於1950年但从未重修的房屋比较。）

有时，未知或意外的情况可能影响价格走向：

例如，如果因为离婚或身故而出售房屋，则卖方可能由於想快点结束一切而接受较低的价格。如果一处可比房屋的售价不同寻常的低（或高），那麽您或您的经纪人就要试试更深入地了解其原因。

个人无法控制因素— 联邦储备金监察小组的行动、国家和国际事件（选举、战争、油价）都可能使房价在几周内大幅度上升或下跌。虽然人们都希望自己能够“捕捉市场最佳时机”，但或许更好的做法就是顺势而为，接受上个月买方市场优势已不存在，而卖方占有优势的事实。

清楚了解自己的需要。考虑什麽对自己最有价值？

如果您雇用了经纪人，那麽可能会发现压力越来越大：“是的，虽然该房屋的价格比您正在寻找的略高，但它也有优势[选一个吧：多一间客房、特别棒的后院、家庭娱乐室和游泳池]。”

坦白讲，无论是初次购房者还是有经验的购房者都在自己给自己施压：“哎呀，看看这个：要是再能多一点，我们就能……”

对一些购房者来说，例如全新地毯或游泳池或娱乐室等特殊设施可能真的是一个卖点。如果这些对您都没有吸引力，您需要向经纪人说清楚。比如，您本就想撤下新地毯，露出底下的硬木地板，那麽新地毯实际上对您就不具价值。

另外，务必将所列的描述与实际所见进行详细比较。是否之前谈到的所有方面都兑现了？那些新电器用具是配备房屋的，还是随卖方带走的？这可能决定您是否需要额外支付几千美元的费用。

对任何不清楚的事情，都一定要提出来。有时记录上会写着诸如“建筑面积与纳税记录不符”等字样。如不清楚，一定要问清这到底是什麽意思？是否是没有经过准许而添加的东西？目前的情况可能没有问题，如不提前问清楚，将影响您未来转售该房屋的价格。

（来源：Zillow，版权归原作者所有。如有侵权请联系我们，我们将及时处理，谢谢。）

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