再不买房就更买不上了！美国经济复苏 房价涨不停工薪阶层别错过最佳买房机会

全美地产协会（National Association of Realtors，NAR）刚公布成屋销售报告，指今年2月签约待过户成屋销售指数（Pending Home Sales Index；PHSI）112.3，创下2016 年4 月以来新高，也是去年5月以来第二高，远优於市场预期，对美国房市具有相当程度影响，部分专家相信可能再引发房市泡沫化，呼吁市场有必要冷却。

房价涨 中产难买房

一般来说，PHSI签约待过户成屋销售指数视为美国房市冷热的指标，我们都知道房价对经济很重要。在财务行为学观点，一旦房价上涨，屋主会觉得自己比较富有，影响对经济发展的预期并改变消费行为，因此经济学家很看重这次的报告内容。

仔细观察，数据中除PHSI签约待过户成屋销售指数外，报告还提及两大营建交易所买卖资金ETF，US Home Construction 、SPDR 标准普尔营建商分别上涨0.13%、0.32%，开年迄今两指数上涨幅度分别为16.19%和9.75%，这寓意着房屋交易热络、市场需求量大。

根据地产经纪公司Redfin的资料，今年2月房价比去年增加7.2％，创下过去3年以来2月单月最高涨幅。若以各城市观察，交易最热的是西雅图（Seattle），过半房子可在12天内售出；接着是屋仑（Oakland）和丹佛（Denver），平均15至18天售出，圣荷西（ San Jose）是21天、三藩市（San Francisco）平均28天，且圣荷西和三藩市的房子成交里，有60％超出原价。

NAR首席经济学家Lawrence Yun 指出，部分房价涨幅比民众所得涨幅高3倍。今年成屋销售预估增长2.3%至557万户，成屋房价中位数预估年增4%，而房价增长幅度与老百姓所得比例的失衡给出警讯。波士顿联邦准备银行总裁罗森格林表示，美国房市过热，未来一旦经济低迷，房市率先受冲击加剧不景气，有必要降温房市。

罗森格林举2007至2008年住宅和商用不动产价格崩跌，引爆全球金融危机为例，主张住宅价格的急速上涨，可能是金融不稳定讯号，这是调高利率无法控制的部分。在NAR所公布数据，今年全美2月成屋房价平均22万8400元，比2016年2月相比上扬7.7%，创下2016年1月以来最大涨幅，连续第60个月呈现年增。美国2 月民间整体时薪平均年增幅2.8%，平均周薪年增2.5%，两相比较差异相当明显。房价涨不停，导致​​中产阶级包括教师和警察很难买房子。在房地产资讯网站Trulia公布的购屋能力研究，参考数据是把「买得起房子」者为月薪31%花房子上，还可缴付房价20%头期款，申请30年固定利率房贷。

地产税显示房价高低

房价高低我们可从地产税支付金额一窥究竟，全国最大地产资料库ATTOM显示，房屋持有人2016年共支付地产税2780亿元，在全国约8400万个独栋屋中，每户平均支付地产税3296元，全国平均税率1.15%。

加州平均税率0.77%，平均房价为61万9491元，平均地产税4783元，所统计的独栋屋总数为745万1864栋。纽约州的地产税为1.88%，平均房价37万2854元，平均地税7013 元，所统计的独栋屋总计317万812栋。新泽西州地产税为2.31%，房价平均36万7036元，平均地产税8477元，所统计的独栋屋数量245万2282个。

据纽约邮报刊载，2010年至今7年，纽约市迁入居民数下降90多万人。纽约城市负担能力的报告显示，2016年纽约市民的房屋支出占家庭总收入65.2%，等於把三分之二收入贡献房子。一样状况在西岸，房地产网站Estately披露近谷歌（Google）总部的山景城（Mountain View）平均房价130万元。在谷歌担任工程师平均年薪12万6787元，相当於美国人平均年薪四倍，假设不在谷歌上班，一般人在山景城根本买不起房子。

不同城市房价差距大

在财务分析网站Finder.com调查全美78个城市数据，针对房价、住屋附加开销、房贷附加贷款、利率、每月房贷及买房每月收入等指标，最贵的城市都在北加湾区，除山景城就是三藩市，平均房价111.95万，可负担购屋收入为年薪18.06万，附近的圣荷西也要80.5万，平均年收入得拿出12.9万元。网站排名前十名城市还有：洛杉矶、华盛顿特区、圣地亚哥、纽约、西雅图、波士顿、伍斯特和丹佛等城市。最便宜是密西西比州的杰克森，当地平均房价为6.28万，年收入只要4.3万元即可。

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