买房还是租房？想清楚这8个问题再做决定

大概到了每年春天，人们都要买房or租房这事儿拿出来聊聊。

压在学生身上沉重的大学贷款、缺乏合适价位的房子以及没有做好心理准备，都是首次购房者需要面临的挑战。然而，最近由美国房地产网站Trulia.com发布的一项研究表明，如果购房者可以精打细算，把购房方案以及管理成本都��排妥当，买房子会是一个非常划算的选择。

这似乎符合近两年在美国年青一代（尤其是千禧一代）中出现的购房潮（主要集中在二三线城市），或许是对经济增长有信心，或许看好美国房产的增值前景，越来越多的的年轻人在27-31岁这个阶段就买房。

这份报告研究了一个平均家庭买房之后的每月生活成本，包括了拥有财产税、保险、所得税扣除福利等，然后将这个数字和可比租赁住房进行了比较。放眼整个美国，包括一些消费水平相当高的地方，如旧金山和纽约，购买房子的成本要比租金便宜。

举个例子，如果在Trulia网站上使用一个计算器，并且以华盛顿特区的都会区为例，以10％的头期款、30年的抵押贷款和4.40％的利率来计算。假设你买了房屋之后住了五年，那麽比起租房则要省下11%的费用；如果延长到七年，那麽这个数字就要涨到23%。

即使在经济增长放缓的时期，房地产已经被证明是一种不错的投资方法（虽然比不上国内）。从2000年开始，美国国内生产总值和通货膨胀率每年提高约2％。截至2016年底，按照标准普尔500指数（S＆P 500 SPX）衡量，股票每年回收率约为4.5％，而房产升值也达到了3.8％。这个数字还没有考虑到投资IRA或普通股票账户所得到的利润。除了数字之外，如果业主决定出售房产，自由度量自建住房，并避免被要求搬迁的风险，那也提升价值。

除此之外，如果业主决定把房子卖了，他完全可以按照自己的想法将这套房子改建。现在美国的改建市场如火如荼，可以肯定的是，只要改建得当，就能从中赚取利润。

买房or租房前考虑一下这8个问题：

Trulia所出的报告是客观地去分析买房和租房之间的利润差，但事实上，很多人在做决定前会考虑很多的因素，比如存款数量、资金投入的优先比等等。买房确实听上去有很多诱人之处，但是承受这麽大一笔还款压力也不是没有风险。所以，在决定要买房还是租房前，你还是需要考虑这8个问题：

有没有足够的资金完成首付和房屋交易费？

租房当然需要一些费用，你至少需要第一个月的租金和押金，这成了基本的规矩。

同样，如果你买房的话，你至少得有一笔等同於房价6%的存款——联邦房屋管理局的房屋贷款的首付最低要求3.5%，加上房屋交易费用2-3%。

不过，这是最低。一般来说，一笔20%的首付意味着抵押资产的净值看上去漂亮一点，而且不用付PMI（私人抵押保险）。不过，自从房地产泡沫破裂后，20%的首付也越来越少，取而代之的是80/10/10即80%是后期还款，10%是第二笔后期还款，10%是首付，这种做法同样可以免去PMI。

如果你没有足够的钱，那麽你就要考虑在买房前先把这笔存下来。即使是有了这笔钱，你也要考虑是将这笔钱用在其他的地方还是直接拿来付首付。

什麽是你的财务计划？

不要小看这个财务计划，每一个富人（或者未来有可能致富的人）都对自己的财务状况和财务目标一清二楚。买房当然是好事，但是这会阻碍你实现其他财务增长，比如股票投资、基金投资以及短期的现金流，对一些想要创业的人来说，买房更是不可取，一套旧金山或者纽约房子的头期或许就是你的第一笔天使融资。

买了房之后，你多余的收入自然是流入还房款的“大军”，而不是用来还信用卡或者是学生贷款；此外，你的退休基金和你的应急基金也都要靠边站了。因此，你需要非常仔细地评估你的财务目标，决定哪项投资是应该优先考虑的——至於你是想要先买房，还是先去投资其他的理财项目，这个就需要你自己好好决断。

房价和租赁费用哪个更划算？

房地产市场往往会影响租赁和买房之间的取舍。其实，美国有很多网站，包括Trulia、Zillow都推出了所谓的price-to-rent ratio，这个数字可以告诉你在你所在的城市到底是买房划算还是租房划算。

如果拿一个$200,000的房子作为参考，租房的价格是$1000每月，那麽租房比就是16.67，就是拿房价除以一年的租房价格得出的数字。这个数字越低，买房的性价比就越高，如果数字越高，那麽租房的性价比就越高。

在美国，一般一线城市的price-to-rent ratio都很高，像旧金山就达到了45.88，纽约的曼哈顿就更吓人了，达到了50.68，这意味着在这些城市的租房性价比要比买房高。

相反，如果你去看底特律、克利夫兰、孟菲斯这些中西部城市，或者是一线城市的非市中心地区，比如纽约的皇后或者巴福罗地区，price-to-rent ratio就很低，这意味着买房就变的划算。当然了，这只是一种价格的参考手段，即使在三番租房要划算，三番的租金一样是吓死人。

你准备定居多久？

是否买房往往和你的工作性质也很相关，因为在长期定居的前提下，买房一定是比较明智的选择。大多数稳定就业的人一旦定居了几年，就不会在城市之间移动，像教师，会计师和其他专业人士，他们的工作地点普遍比较稳定，拥有家庭，面对的工作市场也是区域性的，他们就可以考虑买房。

和price-to-rent一样，美国同样有网站统计住户在该地区需要住房多久才可以回本。

是否能得到一个不错的房贷？

想要降低还款利息以及更好的房贷方案，你需要有一笔看上去不错的收入以及很好的信用。在美国，信用是王道，如果你想要了解在美国如何提高信用，可以参见公众号之前推出的关心累积信用的文章。当然了，有时候你可以在信用很差的时候获得不错的房贷，但你需要在同等时间里支付更多的还款。

你自己心里可以算一笔账：大多数抵押贷款都是30年。考虑到这一点，划上几个月甚至是一年去重新建立的你信用来换取30年内的低利率，绝对是一件很赚的事情。根据MyFICO.com的数据，如果您的信用评分提高了50分，从650+到700，你就可以获得80个基点的抵押贷款利率。

作为房屋拥有者，还需要支付什麽费用？

当比较租金与购买的成本时，请确保你是囊括所有除了抵押贷款和利息之外的成本。这就包括了托管成本、房主保险和财产税。你还需要预期到每年房子的维护成本等於房价的1-3％，还有就是房主协会费用、垃圾回收处理费用以及水电煤气费用。当然了，有些租客的费用里也包括了一些水电费。

心理能承受买房之后的风险和压力麽？

这是一个很值得思考的问题。许多人觉得，买房是一个比租赁更加明智的选择，因为这是一笔投资。但是，任何投资都存在锋线，买房当然也有买房的风险。

从来就没有人能保证你能从房产投资中得到丰厚的回报，参考2008年买房的人们，即使房地产市场很好，日常的失业风险或者其他的经济困难都有可能造成比较致命的打击。

是否有税务优惠？

租房是享受不到什麽税务优惠的。

如果买房，已婚住宅拥有者或者单身住宅拥有者可以享受最高100万美元的抵押利息扣除，已婚而夫妇独立报税者，每人可以享受最高50万美元的额度。列举扣除者同样可以将房产税从应税所得中扣除。

决定租赁还是买房和你的生活方式以及价值观息息相关。对许多人来说，拥有自己的房子能获得完全的控制、隐私和自由。其他人则可能更喜欢租赁带来的便利性、灵活性和短期承诺。这两种背后的生活方式是完全不同的。

（来源：凤凰金融北美理财，版权归原作者所有。如有侵权请联系我们，我们将及时处理，谢谢。）