海外购房现在发展到什麽程度？是否可控？

这个问题，可以从宏观经济以及微观经济两个角度来讨论。或曰，从国家层面和个人投资者两个角度。宏观层面上，根据仲量联行（JLL, Jones Lang LaSalle，全球第二大的上市地产中介公司）今年一月底发布的报告：中国投资者在2016年的海外地产投资再创新高，达到了330亿美元。以中国3万亿美��左右的外汇储备规模来看，中国人海外地产投资只占百分之一点一，这个比例并不算高。

 而且，假如出现过度资本外流的情况，中国也有外汇管制这样强有力的行政手段应对。事实上，外管局也一直明文限制换汇购房，去年开始一直到今年初也加紧了执行。所以，从宏观经济，或曰国家的角度看，中国人的海外购房远远没有到“失控”的地步，基本在完全可控的程度。其实，对於国内的普通工薪阶层来说，有钱人去海外购房恐怕并不是一件坏事。

毕竟，简单一个道理：如果这些资金本来就是要买房地产的，去买海外的房地产，就不会把国内的房价炒得更高。当然，可以讨论资本外流带来的人民币贬值压力。但是，人民币相对於美元贬值对国内实体经济的影响有限，而且有利於出口。前两天，国家外汇管理局声明：“不会再回外汇管制老路”，以及取消人民币离岸结算1:1的硬性规定，都是外汇管制逐渐放宽的信号。 

在微观，或曰个人投资者层面来说，假如总资产和流动资金都较高，已经考虑海外资产配置的话，海外购房确实可以是选项之一。

根据美国地产协会（NAR, National Association of Realtors）的数据显示，在2016年的头三个季度里，中国人在美国购房的交易额就达到了273亿美元。（注意，这个数字是交易额，也就是说包括了银行贷款，而不完全是自有资金。） 中国人也已经成为了在美国购房的外国人中比例最高的，达到了14%，比美国的邻国加拿大（12%）和墨西哥（8%）都要多。

可见，在美国购房确实已经变成了不少中国人的选择。 

从资产配置角度来看，胡润的《2017中国高净值客户海外置业展望》认为美国仍然是2017年最具投资潜力的海外置业市场。对於个人投资者，如果选择了美国的房地产市场，那麽风险控制也是应该考虑的问题。

 首先就是美国绝大多数地方是需要每年交房地产税的，一般为交易额的1.5%道2.5%之间。不交税，政府会收走你的房地产，并拍卖抵税。所以，购房后如果不是自住，还是需要出租出去创收比较划算，否则，每年的房地产税就白交了。这样也就牵涉到需要在当地找管理公司。其次，即使是同一个城市，隔了几个街区的不同地段的房价可以差距非常大。英文里讲到房地产有一句经典名言：location, location, location。也就是说，地段其实是最重要的，讲三次都不嫌多。这是因为在大型城市中，各个区的犯罪率，常住人口收入，学区等等都有可能有颇大的区别。而学区房这一概念，就更是先在美国流行，然后再传到中国的。

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