地产诉讼前一定要先调解

买卖双方在一个地产交易中，随时都有可能因为拟定协议过程中没事先沟通好，而导致合约含糊而产生异议。一旦发生争执，轻则经过经纪人协调就可让争执化解，重则就想找律师为自己的权力问个究竟，准备提出诉讼给对方「一点颜色看看」。

可是，许多律师会忽略了阅读买卖协议，就迫不及待的提出诉讼，尤其是不擅长打地产官司的律师。买卖协议中往往会有条款规定，每当双方发生纠纷时，任何一方提出诉讼的前提条件是事先试图与对方调解，不遵守此条款者将丧失索取律师费的权力，尽管官司打赢了！

诉讼前必须调解并非法律的明文规定，而是存在於加州地产商协会标准制订买卖合约的一项特殊条款。其实，诸多的商业交易中所签订的合约是不含有这个条件的，这也是为何许多不熟悉地产诉讼的律师，会犯上不经调解就提出诉讼的大忌。

当然，若能够利用诉讼来压抑对方投降，可以让自己得逞，提早解决纠纷，并且可以省下昂贵的律师费，何乐而不为呢？可是，若是这麽简当，对方又何尝不怀有同样的想法呢？

无论中国人一般对於诉讼的态度是胆小如鼠，但有时候不经过调解，就向对方挥舞拳头，随意引发诉讼，不仅压抑不了对方，反而会逼虎跳墙，最终获得的是一个一发不可收拾的局面。

一位地产张先生曾经与一位卖主在佣金方面发生争执，虽然双方签署的售卖协议有类似以上所述的调解条件，但由於张先生聘用的刑事律师对此条件不太熟悉，他在未事先经过调解就提出诉讼，最后为期3年的官司打赢了，法院却拒绝判卖主赔他律师费。张先生所付的律师费比他获得的佣金赔偿还高，扣除律师费后，他还倒贴钱，结果这场官司也算白打了。

双方既然在立约、履约时缺乏沟通而步入这个局面，就更不该将错就错。其实，一旦进入诉讼，当事人因为都各自由律师代表处理案子，按规矩，律师会特别交代客户避免与对方有任何接触。虽然律师这麽做是为了保护客户，但律师夹在中间，双方之间就产生了一个隔墙，从那个时候开始，想与对方沟通就更加艰难了。

其实，一个由一位毫无利益关系的第三者主持的调解会议，能够提供一个具有规律及保密的场合，让双方利用这个管道，澄清过去产生的误解，以便和平解决纠纷，免得将来后悔当初没机会把自己的条件告诉对方，而面临一场可怕的官司。

对於一位地产经纪人，诉讼前调解尤其重要。如果买卖双方因发生争执而拒绝成交，那麽经纪人就赚取不到佣金，徒劳无功了。即便是成交后发生的纠纷，如买方发现卖方没老实披露房子有重要缺陷，类似这种纠纷往往会牵涉到经纪人。虽然经纪人有职业疏忽保险，但一般都要5千到7千元左右的自付额，而且打官司会影响工作情绪及随时要花宝贵时间参与诉讼，那一方面的时间是可以留给赚钱用的。

大多数纠纷的产生是出於拟订及履行协议时缺乏律师的把关。律师可以协助与对方在立约时沟通及澄清双方所愿意承担的法律风险，避免没必要的误会。没有误会就不会有纠纷，没有纠纷就没必要调解。80%的买卖纠纷的发生是可以透过专业的法律辅导来避免的，剩下的20%的一半是可以经过调解程序解决的。

有时候打官司是为了伸张正义、惩罚对方，但是，不管案子有多好，没有一位律师能够保证会打赢官司，若不幸输掉了，那时候真正被惩罚的是自己。何况打一场官司要煎熬数年，不是每一个人都承受得了诉讼的压力。尽管打赢了，数年来所付出去的精神代价也未必是金钱弥补得了的。