巧买银行屋 甩风险捡便宜

次贷危机，刺激止赎屋这一新型房市渐渐成熟。购买止赎屋，根据房屋处於止赎过程的哪个阶段而面临不同挑战：买前止赎期的短售屋，要跟屋主、留置权人打交道；法庭拍卖阶段即狭义上的法拍屋，买家往往要携现金在短短几分钟竞拍，房子有可能被前屋主蓄意破坏或赖着不走，也没办法验屋甚至进去看一眼；而银行屋（bank-owned properties，也称REOs）的产权被银行拿到，一般是再无拖欠债务和隐藏成本出现了，银行会对房屋进行人员清空和基本修缮，买家也有足够时间进行产权查验和房屋检查，相对来说买银行屋会简单一些。

短售屋或法拍屋很可能牵涉多个留置权，如税务留置权（tax liens）、施工留置权（mechanic's liens）、抵押留置权（mortgage liens）、判决留置权（judgment liens），其交易价格必须足以解除这些留置权，买家才可以完成过户，拿到乾净产权（clear title）。所以这两类房子的买家，务必先问一句：「除了贷款以外，有哪些个人或机构对这个房子拥有留置权吗？」最好进行全面的产权查验，看看这个产权是不是牵连着额外的债务。然而应该提醒的是，尽管银行回收房屋时，大部分的留置权都被解除，但也有例外，所以买产权保险是必须的。

短售屋或法拍屋买家要注意的是，除了需要偿还房屋贷款，现屋主拖欠的地税、建设贷款、房屋净值信用额度，甚至管理费、水电暖气费、电话费等，可能是一笔额外的大数字。原屋主、以及领到钱的法拍受益人不会再管这些费用，所以买家应与卖家、拍卖行、物业公司等各方面达成法律协议再出价或应拍。而银行屋一般已经缴清了这些费用。

人们所害怕的止赎屋存在隐藏费用，一般不是指银行屋。房子在拍卖阶段，买家需要付买家佣金（buyer's premiums）等费用。但房地产经纪挂牌的银行屋，往往跟其他房子一样主要涉及一个过户费；若屋况较好，维修费用跟短售屋和法拍屋比较起来应是比较少的。

法拍屋通常需要买家携现金竞拍。银行屋则通常可以贷款来买，除非屋况糟糕到没有银行会同意放贷。

整体上，止赎屋的购买时间会比较长。买银行屋，银行作为业主的回应一般比较慢，买家还似乎要面对填不完看不完的文件。不过，尽管对银行屋报价也有可能要等几个星期才等到还价或拒绝的回音，但这种情况并不多见。而短售屋的议价过程牵涉不止买卖双方，还有贷款方等留置权人，有时因此要花费几个月时间才能敲定一个满意售价。

银行屋的潜在买家可以从容进行产权查验、屋况检查。总之，毕竟买的是止赎物业，别省了验屋这一步，银行也没有义务提供卖家披露报告。在报价前即可找专人验屋，如果问题大也就损失验屋费而已；如果银行不同意那麽早，在报价后尽快安排验屋。或者是订立一个附带验屋条件的合同，尽管有些银行不接受有附带条件的合同、而有的把它们排在末尾考虑。如果决定包括附带条件，尽量把期满失效日缩短。你可以接受合同里写「依现状出售（as-is）」，但至少应保护自己在验屋后发现异状可在失效日前退出交易。一些银行会支付预估的修缮费，但如果不是暖通系统需要大修，而是肉眼可以看见的小修小补，就别讨价还价。验屋前三天，确保水、电、瓦斯都连通可随时启动待检。 

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