在美国买房信任的不是人，而是制度

公平的房产买卖制度

我来说说美国加州的房屋交易制度。美国的房屋交易制度已经实施150多年了，基本分成买卖双方的经纪人，各自归属不同的公司。公司有公司的经纪牌照，我们经纪人有个人的牌照。公司会在政府交保证金，如果出了问题，会有���偿。买卖经纪人，原则上不归属同一个公司，各为其主，替买卖双方讨价还价，保护各自的利益。

然后在中间还有一个叫公证行，相当於官方牌照的一个支付宝。它有政府颁发的资质牌照，由它来收取买方的钱。我们双方的经纪人和经纪公司完全在整个过程中都不碰钱。这个公证行按照既定的标准流程，安排我们双方的经纪人，然后交待客户按照标准文本签署协议，同时安排房屋检查公司去检查房屋，核查房屋有没有产权纠纷，有没有抵押，有没有其它的法律问题。同时它在收到买房的钱以后，去政府登记产权，安排过户。

买卖交易完成以后，双方的经纪人，或者我们的公司保留所有的文档三年到七年内被查。所以整个交易看起来是买卖双方经纪人公司交手，保卫各自一方的利益。公证方在中间力求公平。所以我们可以说美国其实不是相信人治，完全是靠交易来保持公正和公平。所以我们说你在美国买房信的不是人，是制度。

不要用中国思维来杀价

那麽在美国看上一套房子之后，怎麽出价呢？因为在前期的选房和看房时，大家按照自己的喜好来就是了。但是我们看上这套房子之后怎麽出offer呢？其实买家开出的价格不仅仅反映了买家经纪人是否专业，还能反映买家是否具有诚意。

通常对於任何一个目标房源，买方经纪人都按照当前市场同类房源，在同一个区域内搜索进行横向比较，我们还会根据最近半年同类房源的交易价格进行纵向比较。两者交叉，我们会给买主出具一个该区域周边房屋的交易报告。结合当前市场格局综合对比，得出一个我们自己的还价。

通常这个还价跟最后的交易价格八九不离十。当然，卖家收到我们的offer以后，他仍然有权利出具一个counter offer，一个反报价来跟我们讨价还价。要提醒大家，如果大家在美国生活久了，对美国房产制度略知一二就知道，因为美国是一个市场经济的国家，其实很难有大便宜可捡。因为这个市场就是一个无形的手，如果太便宜的东西，大家会一拥而上进行哄抢，价格自然上升。如果太贵的东西，大家就无人问津，价格将下降。

所以我们要相信这个房子开出来之后，进入市场交易的时候，叫价跟还价都不会相差特别多。除非是一些豪宅，因为它整个市场的供应和交易都是一个稀缺的状态。这个时候可能会存在价格有比较大的差异。

普通情况下，大家在还价的时候，必须要尊重市场，必须尊重卖方。我们给的还价不应该特别的离谱。比如说我见过一个卖家，人家叫价大概130多万，你要是给人家还到比如100万以下，那麽作为卖家来说，会认为你是不尊重他。你也看不上他的房子。这种客户，通常卖家连给你一个还价的机会都没有。所以我们要注意，这点跟中国是不一样的，还价不可过分。

房产交易中的角色

接下来我们说一下在房产交易过程中介入的角色有哪几种？刚刚我们说到买卖交易中大概有买卖双方、经纪人，加上公证行。实际上在交易过程中，还有其他方角色来介入。比如说有买方代理人、卖方代理人、房屋检查师、房地产价格评估师、贷款银行、产权公司、保险公司、政府检查员、政府房地产登记员、小区业主协调会。

买方登记代理人就不用说了，是经纪人代表买家去看房选房，跟卖方讨价还价。经纪人必须持有各州局颁发的专业牌照。同样卖房也有自己的经纪人。而且美国的买卖流程是这样的，当卖方想卖房子的时候，他会跟卖方经纪人谈好佣金，所以佣金一旦讲定，即使你自己去交易，没有你的卖方经纪人去帮助。卖方也会拿到全额的佣金。所以对你个人来说并没有特别的好处。如果经纪人代表你们去操作，按照流程各为其主，这样能保证整个交易是公平公正的。而且这个佣金是来自卖方经纪人的佣金，并不与房价有关系。所以大家不要认为我大可以自己去交易，因为整个流程和文件签署是非常专业的。没有专业的经纪人带领你，你会感到很麻烦的。

然后还有其他的人介入，比如房屋检查师。他们有州政府颁发的执业检查时牌照。他会来检查你的土地跟房屋的各项设施是否符合标准，是否有必要做后续的专项检查。

房地产价值评估师也有州政府颁发的专业执照。他属於独立的第三方，他由买方供应，或者应贷款银行的要求，来提供专业的房地产价格报告。如果银行认为我们给你买的这个房子买贵了，银行还会出手帮你杀价。因为你房子的一大部分产权是属於银行的。

贷款银行负责调查你的财务信用状况，提供购房贷款的。产权公司刚我们已经说过了，它有国家颁发的资金监管牌照，资金流动严格受监控。它还要向政府缴纳大量的保证金，以备特殊情况下赔偿。所以我们可以认为它是美国房地产交易的安全卫士。它的介入解决了房地产交易的两个重要环节：第一，产权是否可清晰可收，如果产权是伪造的，如果产权信息登记发生了错误，房屋被他人侵占等等，产权公司都会及时在你交易结束以前介入。第二，它来确保你的交易资金安全。它接受买方的整个房管，期间买卖双方经纪人不得揽取任何资金。

还有一方介入的是保险公司。它为你的房产提供火险、地震险等意外事故保险。

另外还有一方是政府检查员。他会尽力检查房屋的结构变化是否符合规定的建筑指标。

政府房地产登记员是由第三方契约跟资金监管或者调查公司负责。在他完成这个登记以后，新的房主会收到有自己姓名的地契。

小区业主委员会是由所有房主投票来选出，并且定期选举管理委员会，来制定小区的房屋外观标准，负责雇佣管理公司，维护公共区域。这种小区业主都需要需要交物业管理费。

通过以上介绍我们就能看到，美国的房产权益是时刻得到保障的。因为有如此健全的法律法规保护，所以大家可以相信在美国买房是十分安全。还是那句话，我们不用相信人，我们相信制度。

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