买法拍屋的八个要点

一些喜欢买房的人喜欢买法拍屋。例如，底特律申请破产时，有些人去底特律买法拍屋。很多人在自己所在的城市购买法拍屋。今天我提出几个建议，供读者参考。

一、去哪里寻找法拍屋

首先要尽早识别法拍屋，提前做好功课。市里和法庭的法拍要公开刊登在报纸的法律栏目上，有的地方甚至出版法拍屋的名单。也有些房��产经纪紧紧盯着法拍屋。假如你认识某些经纪，可以向他们谘询。

有的公司专门为金融机构处理法拍屋事宜，你可以订阅加入他们电子邮箱的名单上。你也可以花钱订阅某些房屋拍卖房服务，这样你可以定期收到有关法拍的新闻。假如你对某些将要法拍的房产感兴趣，你可以联系贷款银行获得法拍资讯。

二、法拍屋的类型

法拍的过程分为三个步骤：法院拍卖房（foreclosure auction）、银行所有资产（real estate owned，简称REO）和法拍前（pre-foreclosure）。法院拍卖房是标房的买家在一个公共场所，互相出价竞争拍卖房，出价最高者获得房产。假如房产没有拍卖掉，就成为银行所有资产（REO）。将被法拍的房子，被称为「法拍前」。房主会收到贷款银行的违约通知，九十天后法拍程序可能开始。

三、检查房屋

法拍前，买家不可进入房屋内检查，只能在屋外看。假如屋主住在里面，也不会允许买家进屋。因此，买法拍屋存在一定的风险。你可以给银行打电话，要求进屋检查。如果他们觉得你是真正的买家，他们也许会允许让你看房。看了屋况，你对出价就比较有数了。

四、讲价

在出价前，你要做许多工作。你要对房屋进行估价，不要出价过高。你要知道，你出的价格是最终价格，一旦成交，你没有讲价的余地。若是出价过高，你的钱可能会被套牢。

你需要先调查一下该社区的房价，尤其是最近的房屋售价。你也许要去看看正在展示的房屋，评估不同房屋的市场售价。你要决定如处理买下的房屋，买下后修理以后卖掉？或者原样出售？或则买下后出租？或许要住到里面？你的计画也是你究竟要出多少价格买下这个房产的关键。

五、准备事项

参加法拍前，要准备好两件事情：登记和准备现金。在参加拍卖会前，一般需要先去拍卖公司进行登记。因此，一定要在法拍前登记，把相关文件准备好。与法拍公司取得联系，询问一旦你的出价被接受，你要拿出多少现金。在某些州，在法拍结束后你要拿出全款。在另外情况下，你要提供一张银行保证本票（certified check），先支付一定百分比，其余的款项要在随后的某个期限(例如：四周内)付清。

六、出价买法拍屋

标买法拍屋前，你要多观察法拍会，适应里面的环境。记住，提前到达拍卖会场，但是你要尽可能等到最后出价。不要把房屋价格标底过高。在你决定出价前，一定要等到价格位於你的最高价格以下。拍卖会经常因为多种原因被推迟或取消，所以要当天与拍卖单位联系确定法拍会有如期举行。

七、何时议价

在法拍前，你有一次机会可以议价，那就是房产进了法拍，但是没有卖掉，变成银行拥有的房产。贷款银行应该很愿意与你议价，因为银行没有兴趣拥有这些房产，还要支付房产税和罚款。假如你这时出手，也许就能买到便宜的房子。

八、查清隐藏债务

你买下法拍屋后，要承担全部责任。因此，在出价前，你要调查清楚，有没有隐藏的费用。你要寻找Title公司，查清这栋房产没有你不知道的债务，然后才能出价。（作者为注册会计师和理财顾问）

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