美国老年公寓房产市场稳健发展？婴儿潮出生的人群步入退休年龄

从去年开始，中国投资者开始纷纷抢占美国养老地产领域。信泰资本於2016年11月2日联手合众人寿签订总价约9.3亿美元的收购合同，收购了美国养老地产公司Welltower所拥有的39个养老社区的75%股权。并且在今年2月已经全部完成养老资产包的交割。 

据路透社最新消息报导：今年6月份，中弘卓业集团拟出价30亿美元左右收购美国养老地产龙头Brookdale Senior Living (NYSE: BKD)。收购谈判目前仍在进行中，据匿名人士透露，目前中弘对Brookdale的收购要约出价最高。

单从中国投资者最近的投资风向中便可以窥见一二，未来美国养老地产领域或将引来兴盛阶段。而事实上，美国老年公寓一直处於强劲扩张期，该扩张期已持续多年。自上世纪30年代大衰退结束以来，全美100个最大的都会区平均每季度增加了近4200户老年公寓，同期的人口增长稳定且充足，使得入住率水平与租金增长速度都保持了良好发展态势。

如下图所示，75岁及以上人口的多年来持续增长，该年龄组人数预计未来20年内将从目前的2100万增加到超过4300万。（美国老年福利公寓是介於老人住宅与养老院之间、由政府或社区出资为退休老人提供的低廉住所，风行全美国。）

据美国市场调查分析，随着婴儿潮出生的人群进入退休的人数的迅速增加，他们的衣食住行等全方位需求出现裂变式膨胀，其中最核心的当属养老问题。据统计，美国等发达国家平均每千名老人占有养老床位数50至70张，供需极度不平衡。其它如生活照料、医疗护理、精神慰藉等许多为老年人群提供的服务也都存在发展跟不上需求的问题。

高质量养老机构供不应求，需提前2-3年预约登记

美国人喜欢独立，老年人与子女很少生活在一起，基於健康及服务需求等方面原因，有40%左右的老人选择居住在养老机构，养老机构资源分配不均衡导致高质量服务机构供不应求的现象较为普遍。一些设施条件好的照料服务机构，都需要预约登记。老年人基本要等候2-3年才能入住。

在美国根据老年人的健康和经济状况，有不同类型的老年社区为老年人提供住房和相应的配套服务。这些老年人社区大概可分为以下几种：

五十五岁以上老年社区（55+ Lifestyle Community）：这种社区主要提供各种休闲服务并组织社交活动，丰富老年人的退休生活。这种社区的住房需要老年人以购买、租住等方式入住。

独立生活老年社区（Independent Living Community）：这种社区是为生活能够自理的老年人提供的，因此基本不提供医疗服务。由於没有医疗服务，老年社区的费用无法获得Medicare和Medicaid的补助。社区收费是市场价格。有的社区会提供休闲、运动以及俱乐部等活动和场所，也有的提供洗衣、饮食、交通服务等。

助理生活老年社区（Assisted Living Community）：这种社区是为日常生活需一定帮助但不需要专门医疗护理的老年人提供的，除了提供同独立生活老年社区类似的环境外，还提供辅助性专门服务，如穿衣、梳洗、洗澡等。根据服务种类和住房的大小，各社区的收费也各不相同。

专业护理老年社区（Nursing Homes）：这种社区是为需要二十四小时专业护理的老年人提供的。它的特点是社区内有医护人员随时提供医疗服务。标准服务包括提供带家俱的整洁房屋、打扫房间和换洗床单、尊医嘱制作的饮食、专业训练的医护人员等等。还有一些服务可以通过额外付费获得。这种社区按日或者按月收费，并接受Medicare、Medicaid、私人保险等。

持续护理退休社区（Continuing Care Retirement Communities）：这种社区是以上三种社区的混合社区。居住在此的老年人无需随着对护理需求的提高而更换居住地。

五十五岁以上老年社区、 独立生活老年社区和助理生活老年社区还为低收入的老年人提供政府资助的廉价公共福利房。

对於老年公寓房产市场而言，又将呈现怎样的态势？

老年公寓2017年整体态势：短期增长趋势或将放缓长期走势维持健康水平

根据老年人住房和护理投资中心（NIC）（老年人住房行业数据统计机构）的数据显示，美国老年公寓基本面数据在2017年第一季度出现了小幅弱化：新增库存适度上升，市场吸收率仍然保持在健康水平。在经过多个季度强劲表现后，老年公寓市场在近期增长放缓几乎是不可避免的。由於一直以来的持续高入住率，进而带动了库存增长率，市场或将在2017年放缓吸收率，以谋求库存增长率与吸收率的平衡。总体而言，老年公寓行业在2017年或将出现疲软态势，但不可否认的是，由於人口老龄化带来的大量市场需求，其潜在的市场需求仍然强劲，只要经济总体保持健康，住房市场整体仍然向好，预计老年人住房需求将在短期内保持稳定，租金增长仍可以实现。

在地段区域的表现力上：主要市场租金增势良好二线城市表现逊色

在2017年的第一季度，在NIC统计的31个主要市场中（按人口排列，第一至第三十一位），租金水平出现了连续第八个季度的增长。除休斯敦、拉斯维加斯和圣安东尼奥等供给量的大幅增加，导致市场一时无法消化的城市外，老年公寓在31个主要市场中，整体态势稳健。

NIC统计下的二线城市（按人口计算，规模为第32位至第100位）市场入住率持续低於31个主要市场，二级市场的入住率连续第九季出现下降趋势，为2011年以来的最低水平；租金增长率也下跌了0.4个百分点至2.5％，与主要市场相比，二线市场的租金增长率自2013年第二季度以来就持续低於主要市场，此次也不例外。

销售水平飙升

总体而言，2017年第一季度的老年人住房销售量环比上升了104％，跃升至40亿美元，创下2015年第二季度以来的新高。老年公寓在上个季度的地产资本收益率也同样表现不俗，大幅上涨了8.9％，创下2009年年底以来的新高。

强势的变现力与2016年较为惨淡的整体销售量形成鲜明对比，2016年老年公寓的整体销售量仅为74亿美元，为2010年以来的最低水平。由於偶尔出现的集体交易拉高了某些季度数据，过去几年季度销售量相当不稳定。与同期稳步下降的多户型住宅收益率相比，老年公寓资本收益率出现了大幅波动，其数值在2013-2015年呈下降趋势，之后则出现稳步增长。

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