从全美开发商信心看美国房市未来展望

想必大家都知道房地产价格的走势受到多方面因素的影响，例如房地产所在地区的经济发展，供求关系，房地产政策，居民消费观念及收入变动情况等等。本文将带大家了解另一项影响美国房地产走势的一项房地产市场走势----NAHB房产市场指数。NAHB房产市场指数作为美国房地产房屋销售及整体支出的一个先行指标，我们一起看看这指数与美国房价指数有着什麽样的关系。

NAHB房产市场指数是什麽？

指数高於50，表明房产市场在扩张，低於50表明在萎缩。

美国NAHB房产市场指数是全美住房建筑商协会(NAHB)与富国银行(Wells Fargo)根据对建筑商的调查，制作出一个数据，通过衡量建筑商对未来房产市场的看法来预测未来房产市场走势。

简介地说，该指数反映的是营建商对市场形势的预期。建筑商信心最新大涨是一个良好迹象，显示全国各地开始显现出部分复苏迹象。 

新屋开工资料也可用来预测国内生产毛额中的住宅投资成份。指数高於50，表明房产市场在扩张，低於50表明在萎缩。

截至2017年6月，美国美国住宅建筑商协会(NAHB)发布的数据显示，衡量房屋建筑商信心的NAHB房产市场指数季节调整后为67，较上个月下降2，下降的趋势可能受到季节等因素所影响。

指数高於50表明看好住宅销售前景的营建商数量多於持悲观态度的营建商。该指数自2014年6月来一直在50以上，而2017年3月的最新数据71更是接近了历史房屋建筑商信心指数的最高水平（1998年12月：78）。

我们也可以从下面这张NAHB建筑商信心指数年增长率变化的图中来看到，虽然自今年三月过后指数开始稍显降温的势头，但与2016年相同时期比较而言，2017年上半年度房屋建筑商信心指数整体高於去年同一时期的指数水平，增长速度与去年（2016)同期相比幅度较大。

＃美国房地产2017年的市场进一步看好

该数据表明房屋建筑商们相比2016年的房市状况而言，对美国房地产2017年的市场进一步看好，抱以更大信心，并预测新建住宅需求将会继续上升。NAHB主席EdBrady也表示，“全国的家庭收入在近期的报告中显示出了稳定提升。而全国范围的建筑商也报告了各地房屋销售逐渐升温的情况。这些信息最终促成了建筑商的信心指数大幅攀升。对於房地产行业来说，这是一个积极的信号。”

再来看看我们已经熟悉的美国房价指数（Case-Shiller凯斯席勒指数。截至最新数据，美国2017年三月房价同比增长5.76%，美国房价指数已经实现了连续18个季度的稳定正增长。而2016年9月发布的房价指数也显示，9月全美房价强劲上扬，已经升至历史最高纪录。为房地产市场自大萧条以来经历的最糟糕时期画上句号，并为新一轮稳定扩张释放积极信号。
 
因此，从数据来看，自2011年起至目前阶段，全美房价正处在於一个平稳上升的阶段。伴随着2017年最新的一大变化，购房贷款的放松让更多的人达到购房门槛，以及一系列的宽纵政策下，全美房价将会继续处在稳健上升的阶段，会是海外投资置业保值加稳定升值的理想选择。

#二者之间存在什麽关系? NAHB建筑商指数可能具有四个月的前瞻性。

NAHB房地产指数以及美国房价指数的二者之间存在什麽关系?

我们前面说了，NAHB房地产指数反映的是房地产开发商对市场形势的预期，建筑商对房地产市场的信心指数，是用来研究考量美国房价走势的一个重要先行指标。

今天我们将对NAHB房地产指数与美国房价指数进行交叉相关分析。

交叉相关分析是我们常用的一种基本的分析方法，用来研究两个以时间为单位的数据是否彼此有所影响。我们今天也将用交叉相关分析的方法去研究的两组数据（NAHB房产市场指数& 美国房价指数），从而对这两个数据及它们的关联进行更深刻的认识。

我们选择NAHB房地产指数作为领先指标，来观察领先指标对美国房价指数所带来的影响。通过对这两个数据进行交叉相关分析所得的上图来看，滞后值（Lag）为大约4的时候交叉相关系数ACF的绝对值最大，我们便可推理出先行指标（NAHB房地产价格指数）领先於美国房价指数约4个时间单位时，相关的程度最大（ACF绝对值为0.56，显着相关），换句话说，影响的程度最大，而我们这里所选取的时间单位为月。

因此NAHB指数，作为房地产建筑商对未来房地产的信心及看法，是用来预测以及影响未来房地产走势的一个重要参考指标，而通过本次的分析，我们可以推测NAHB房地产指数的当前变动可能会在4个月后反映到房价指数上。关注美国房地产市场的朋友们，可不要忘了将NAHB房地产指数列入参考的范围内哟。

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