投资商业房地产之前，您需要做些什麽？

一直以来国人倾向於投资住宅房地产，可是现在越来越多的人投资移民到美国后都会考虑到该如何配置自己的资产。其实除了住宅房产以外，投资商业地产是获得稳健收入的一种方式。经营商业地产可以让投资人获得美国公司经营的经验，融入美国的主流社会。商业地产包含了购物中心，办公大楼，酒店，百货大楼，工厂房等一系列除居住以外的建筑集合。无论人在美国还是中国，基於美国相对成熟的房地产市场，美国的商业地产投资是获得长期，稳定收入的一种有效方式。那麽投资美国房地产之前，投资人需要考虑什麽并且做那些准备呢？其实基本的买卖流程与一般的家庭住宅本质上大致相同，但最最重要的关注点应该放在风险与回报，并且考虑此房产的升值潜力的同时，使净营业收入最大化。

在选择商业房地产之前，投资人需要主要分析各种关键的风险因素并做出一份详细的市场调查。大致方向应该是考虑：

1：商业房产的地理位置。一个非常火热的地点也许过几年就会变得不在受欢迎。我们无法准确的预测未来，但是我们可以基於在此区域历史的商业趋势来考虑地点。

2：预算。投资人需要在投资前分配好自己的资金预算，将一切商业有关的花销考虑进去，这样可以有效的定位自己的资金能力，并且会有一个大致的商业房产选择的范围。也要考虑到是否跟银行贷款，仅仅预算到自己本金付出的那一部分。

3：考察房产的实际条件。要了解此房产以前的用途，进而来判断此房产的实际自身的磨损状况，预计购买后将来要做哪些的修理与翻新。这个步骤也会让投资人来大致了解到此商业房产购买后在市场上未来的租金收入情况。

4：研究相关的规定，对此商业房产的改造，未来有哪些限制。

5：了解相关支持的服务选项，例如停车，安全设施等。这些不仅仅能让未来生意做的更顺畅，也会相应的决定了未来租金的上升空间。

6：考虑到将来租户的选择，并且如果有合约到期的租户，空出来的位置是否有再租的市场。.

7：要确保此商业房地产再投资前无任何历史遗留的诉讼。如及时发现，投资人可以再交涉新的价格或者选择放弃交易。

8：研究此房产的隐藏花销。在完成交易前要确保这些隐藏花销要提前讨论出来，以避免将来造成大的开支或损失。

除了基本的市场分析，如地段优势，交通便利，人流状况，该区域的消费能力等，很多商业地产要考虑到当前租客情况，租约情况和租金收益。比方来说，投资零售业的地产，平均出租净回报（Cap Rate）在4%-9%左右，4%- 6%属於一般情况，而7%-9%则是非常好的项目了。

投资人需要专业并认真的评估卖方提供的Cap Rate报告。如果当前租客是全国知名的大型企业，有着好的口碑与长期的租约，则会有较强的吸引力，尽管这样的项目通常Cap Rate并不是很高在6%以下。如果租客不是复合这样的条件，则需要较高的Cap Rate 如9% 以上来抵消风险。

在投资商业房产前，投资人要对一些概念有了解，并且需要有专业人士一起评估市场报告来确定投资的可行性。这些概念包含了但不局限於：

ROI：投资回报率。计算方式为年利润/投资总额*100%。ROI 用於反应综合盈利情况。

Cap Rate：在不考虑贷款的情况下，一个物业所能产生收入与价格的百分比。在得知物业的净收入的情况下，根据Cap Rate可以估算房产的市场价值。

Net Cash Flow: 净现金收入，反映了年均利润

Net Operating Income: 净经营收入，全年的总收入扣去所有的经营成本（不包括贷款）。

NNN 投资（triple net lease investment）: 买家购买商业地产不需要考虑地税，保险和房屋维修费。这类的投资为投资人省去了很多不必要的麻烦，省心并保证收入。

在了解一些基本概念的情况下，去选择商业地产，会给投资人一个好的判断并且有利於后续的谈判交易。

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