ZILLOW真心不靠谱！房价低估被民众告上法庭

对於想要买卖房子的民众来说，房地产资讯网站Zillow经常是重要参考工具，查询方便、资料详尽加上更新迅速，是这个网站的主要特色。然而，芝加哥郊区一名房地产律师，今年5月却对Zillow提出联合诉讼，指称Zillow网站提供的资讯有误导消费者之嫌，待售房屋的价格遭到低估，让等待买家上门的屋主心急不已，却无计可施。

创立於2006年2月，企业总部位於西雅图的Zillow，创办人巴顿(Rich Barton)与佛林克(Lloyd Frink)都是微软(Microsoft)高层主管出身。网站上除了有1亿1000万栋全美各地房屋的房地产讯息之外，还提供租屋、房贷专区等更多领域的服务项目。根据估计，Zillow网站的母公司Zillow Group市值估计高达76亿美元。

估价就算有误也不得调整

为了详细推算出某栋房屋的价格多少，Zillow网站特别设计了名为“Zestimate”的算法，根据包括当地社区相同条件房屋成交价格在内等公开讯息，纳入综合评比之后，算出该栋房地产的合理房价。然而，一旦Zillow网站针对位於某个特定地址的房屋算出Zestimate房价的结果之后，数字便无法更改，就算计算有误，也不得调整。

早在Zillow创立初期，网站使用的房价算法就开始引起争议。“全国社区再投资联盟”(National Community Reinvestment Coalition)在2006年10月间，便对联邦贸易委员会(Federal Trade Commission)投诉指出，Zillow主管明明知道网站使用的“自动估价模式”(Automated Valuation Model，简称AVM)机制非常不精准，可能会误导消费者，却仍然仰赖这套系统。联邦贸易委员会则在2007年发函回应表示，已经决定不会针对这起投诉案进行调查。

华尔街日报(Wall Street Journal)2007年曾在调查报导中指出，Zestimate演算结果通常非常良好，误差只在几个百分点之内，“但是如果Zillow出错的时候，后果可能却是非常糟糕的。”同时，财富杂志(Fortune)也在报导当中指出，Zillow网站对於全美住房存量的57%，都计算了Zestimate结果，但其中却只有65%的计算结果符合“正确”定义，亦即价格误差在房屋实际售价的10%之内。报导指出，Zestimate的正确比率并不是在各地平均分配的，以路易斯安纳州为例，“这个房产资讯网站几乎是根本没有任何参考价值的。”

虽然Zestimate演算结果的准确度，多年以来一直颇有争议，但Zillow网站因此吃上官司，如今还是头一次发生。

住在伊利诺州葛伦维尤(Glenview)的房地产律师安德森(Barbara Andersen)，今年4月底将Zillow网站告上法院，理由是她的房子价值被Zillow网站“马马虎虎的电脑自动估价”给严重低估，导致房子根本卖不出去。根据媒体报导，安德森房子在当地房地产市场上，开价62万6000美元求售，可是在Zillow网站上所显示的Zestimate价格，却只有53万7788美元而已。

不过，安德森后来撤销这项告诉，反而在5月底向伊利诺州库克郡巡回法院(Cook County Circuit Court)对Zillow网站提出新的联合诉讼，矢言要代表像她一样房价遭到Zestimate低报的其他屋主一起讨公道，联手向“采用不公平且具有欺瞒意味商业手段”的Zillow网站索赔。

安德森向法院指出，Zillow网站公布各地房地产的推估价值，却完全没有获得屋主事先同意，侵犯屋主“免於受到侵扰之权利”(right to seclusion)；Zillow网站没有执照，却公然为房地产估价的作法，显然也触犯伊利诺州有关房屋估价的州法规定。安德森强调，虽然Zillow网站所公布的房屋价值推估，并不是正式的官方估价数值，但打算购买房子的消费者，却都把这些数据视同正式估价数据。

Zillow网站发言人贺福特尔(Emily Heffter)对媒体发表声明表示，这起官司的指控内容是没有事实根据的，“我们的说法向来都是，Zestimate是推算房屋价值的第一步，并不是官方估价结果。这是电脑对於您的房屋价值所进行的自动估算。”声明中强调，透过公开资料与统计数字来推估房屋价值，“如此作法是获得社会大众广泛接受的。”

究竟消费者如何看待Zillow网站上所显示的房屋价格？佛罗里达州房屋仲介艾克曼(Ryan Ackerman)接受媒体访问时分析，民众通常会把Zestimate看成是正式的房屋估价。他指出：“Zillow造成我们在房屋仲介这一行，工作内容变得更加困难，因为我们必须花费更多时间，不只是为了查询确切的房价而已，还必须对客户说明网站显示价格与实际房价之所以会有差别的种种来龙去脉。”

Zestimate的房价电脑估算，究竟依据哪些资料？Zillow网站表示，参考数值包括房地产税估算等公开数据资料，还有透过“财产公式”(proprietary formula)得到的数字。Zillow网站强调，由於某些数据资料可能与实际状况有落差，因此对於房价估算结果，网站上都有清楚告知免责声明(disclaimer)，明确表达了演算结果可能是“不完整或不正确的”。

对於Zillow网站的澄清，安德森反击指出，所谓“财产公式”根本不存在，“况且，他们凭什麽对你名下拥有的房地产做出断论？每个人都有权利知道跟自己房子同等屋况的房价比较，也有权对於估价结果提出异议。”

房价遭低估应该怎麽办？

如果发生与安德森一样、自家房价遭到Zestimate低估，消费者该如何是好？Zillow网站指出，消费者可以将比较详尽、经过更新的数字提供给Zillow，例如更正平方尺的计算数字等，如果消费者不希望住家价值被估算，则应该从禁止公开资讯曝光着手才对，例如向郡政府地产估税官办公室(assessors' offices)提出申请。

就在遭到联合诉讼的消息曝光之后，Zillow网站宣布推出100万美元奖金的活动，徵求数据科学家(data scientists)协助改善Zestimate的演算方式，但却澄清这项活动与官司毫无关系。Zillow网站也强调，透过多年来的不断改进，Zestimate所推出的房地产价值，已经从2006年的实际售价14%误差范围，进步到现在的实际售价5%误差范围，期盼今后精益求精。

对於有意买卖房子的消费者，艾克曼建议，除了参考公共资料与房地产估价网站之外，也可以洽询专业房屋仲介的意见，“消费者最好自己多做一些功课，多方了解资讯，设法自行判断房屋价格。

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