你买对了吗？全美主要城市投资回报盘点

根据美国权威房产平台Zillow的数据，2016 年全美住宅销售的中位年收益$39,900 (回报率3.4%)，达到07年以来的最高值。除了稳步攀升的地产价值，“长时间持有”也成为目前市场的一大趋势，去年卖家平均持有地产7.5年，超过过去十年来的最高记录。

在一些房价较高的西海岸城市，如: 奥克兰、圣何塞和洛杉矶(置业)(房价)(黄色覆盖区域)，房屋买卖可获利高达$20万。其原因部��来自较长的持有时间(超过全美平均值)，部分则源於健康的经济大环境、稳定的人口增长、以及完备的城市基础设施。“长期持有地产”与不轻易抛售质优股的策略类似，投资者势必经历熊牛市的洗礼，不能期望市值在短期内暴涨。接近十年的持有时间使得圣何塞的房屋投资总回报高达56.5%，位列全美第三。

需要注意的是，以下表格中提到的投资“年化回报(Annualized Return)”与“总回报(Total Return)” 均针对地产增值部分，而非现金流(租金)。如果您想了解某住宅或商业地产的现金流情况，需计算资产回报率(Cap Rate)，即地产年净运营收入与当前价值之比。该数值因市场情况、国债利率和投资风险而变。

以下各表均按“投资总回报率”排名。

在全美的100 个主要城市中, 奥克兰住宅的年化回报最高，达$33,913 (14.6%)。波特兰、圣何塞、丹佛紧随其后，年回报均超过9%。在表1中，仅奥克兰和首府华盛顿的卖家持有地产时间未超过全美平均值(7.5年)，可见长期持有在地产增值上的重要性。

与表1&2中的房地产热门城市相比，表3中巴尔的摩(Baltimore)和孟菲斯(Memphis) 的年房屋回报就少的可怜了，分别只有$938 (0.9%) 和$936 (1%)，且其地产平均持有时间均低於全美平均只，特别是巴尔的摩，仅有3.5年。除此之外，以上所有城市的治安分数均为最低的F级，其中巴尔的摩、孟菲斯、密尔沃基和图森的犯罪率更是高出所在州一倍，城市综合指数较低，不适合居住和投资。

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