投资美国房産第一步：找个靠谱的房地産经纪人

★ 美国房産中介需执照上岗

美 国的房産中介从业人员实行考试发牌制度，所有从业的经纪人和法人都需要取得房地産经纪牌照(License)后，才能从事经营活动。 这类取得执照的经纪人称之爲执照地産经纪人(LicensedReal Agent)。 没有执照营业可是非法的，���果很严重。 不过，这套美国房産中介这套执照上岗制度已成功运行多年，有效确保了房産行业从业人员的素质。

此 外，房産经纪人在美国也算一个较爲体面的职位。 有数据表明，90%的房産经纪人都有大学学历，而且45%的人还拥有学士学位，20%的更有私人助理。 在美国房産市场较爲景气的年份，房産经纪人的收入也颇爲可观。 据2004年的数据，参与销售工作的店主年收入搞到9万美元。 随着工作年限、经验的积累，美国房産经纪人的收入也水涨船高，从业多年的经纪人的年薪比医生、大学教师等的还要高。

★ 美国房産中介佣金比例

最初，美国房産中介的佣金比例是由美国政府来规定的，但后来发现这样的做法反而会限制经纪公司向顾客提供更多服务，所以就放开了限制。 经过多年实践，目前美国的房産中介形成了现在的基本规则——收取房价的6%作爲佣金。

不 过6%的标准会根据销售房産的类型而有不同，各个洲也有所区别，全由市场调节决定。 通常，独栋独立住宅的佣金率爲3%-8%；大型商业地産所收取的佣金费则较低，爲3%—6%；至于爲开发的土地，则高达6%-10%。 通常，在经纪人完成经纪业务后，房地産机构收取佣金，经纪人可得到佣金的50%—90%，具体比例由双方共同协议确定。

美国房産中介的重要性

★ 如果你要购买房屋

对我们大多数人来说，房屋是我们一生中最大的购买活动。除了巨大的金融交易不说，单是寻找合适的房子以满足我们特定的需求就不是一件容易的事。

正如你不会在没有对各种型号和价格进行调查前就购买汽车、计算机或可携式录像机一样，你也不会在没有专业人士的谘询和指导下购买房屋。虽然有些人认爲只有在出售房屋的时候才须使用房地産经纪人的服务，其实房地産经纪人在你购买房屋时同样重要。

例如，房地産经纪人能根据你的经济情况帮助你决定你能够负担多少钱的房子，帮助你获得贷款的预先资格，甚至让你了解不同的融资方法。美西地産的专业房地産经纪人同时还是邻里的专家，能够提供关于学校、交通、当地的税务和小区特徵的详细信息。

使用房地産经纪人同样意味着你的房屋销售信息可进入地産经纪内部互联网系统(MLS)。MLS是房地産经纪人使用的重要销售工具，用于通知其他经纪人可用的房産信息。经纪人能够爲你提供大范围的可供选择的房屋。

涉及到你是否支付过高问题，房地産经纪人可以爲你提供房屋的市场分析用于比较邻里房屋的出价和卖价。

★ 如果你要销售房屋

你可能知道与房地産经纪人合作是销售你的房屋的不可或缺的部分。首先，你的房地産经纪人能将你的房屋登记在地産经纪内部互联网系统(MLS)中，爲你的房屋提供无与伦比的曝光幷确保有最多房地産经纪人帮助你寻找买家。

但房地産经纪人爲销售你的房子所做的远不止这些。他或她知道怎样确定具体的广告目标，才能到达你的房子的买家，他们使用所有可用的市场营销工具，以确保你的房子销售得当。

此外，房地産经还纪人还会代表你进行各种推销努力，从举办open house和处理电话谘询到向预期买家展示你的房子。

★ 除了寻找买家，房地産经纪人还能爲你做些什麽?

房地産经纪人提供当地市场情况信息，帮助你现实和公平地定价你的财産，以及让你随时了解可能影响你的财産的市场变化情况。

购买或销售房屋意味着大量的文书工作。当涉及到结算代书时，房地産经纪人将非常有价值。他们会用坚实有力的手引领你走过文书的崎岖之路，让你熟悉代书、保险、房産披露和检查程序等。

★ 爲什麽雇用专业人士很划算

如果你雇用代理，从你考虑出售房子的那一刻就能够获益于专业人士的经验。

你的代理能根据他或她在你的邻里完成的交易情况帮助你确定一个合理的市场价格幷安排融资，使在当前市场的快速销售更爲容易– 帮助你获取你的房屋的净值。

如果你希望参与你的财産购买融资，你的代理或经纪人可爲你制定一个可行的计划，以帮助减少不常见条款的风险，以及爲你评估持有财産保护融资计划的预期收益。

美国房地産经纪是房産营销方面的专家。他们能选择媒体以及讯息，把有兴趣的购买者带到你府上。他们会替你面见和筛选买家，运用他们的销售能力和谈判技巧 帮助你得到最好的销售回报。每个经纪人事务所都有稳定的客户群，是个体业者所不能比的。他们会分享他们对外观修理、融资安排或再评估你的登记价格方面的建 设性意见。

卖家和买家间的协议只是最终交易的开始。从那一刻开始，你的代理或经纪人便能够处理完成交易所需的细节和文书工作：从建筑和白蚁报告到火灾保险和与代书公司、産权公司的结算安排。

作爲房地産专家，你的代理或经纪人能爲你预先评估你的结算费用和销售的净收益，以及让你随时了解详细情况，以保障结算顺利按时完成。

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