美国出租房屋租户违约，房东如何处理？

华人在美购买投资房出租时，不论采用哪种出租方式，都要有房屋租赁合约，双方要把细则写清楚，有了这一纸合约，以后我们才能从法律的手段保护自己。

作为房东，自然是希望租户不要搞事情，但即使是在事先出租时挑选良好的租户，也没有人能保证一定不会发生租户违约的情况。但当租户出现违约的情况时，我们又该如何应对处理呢？

一．承租人拖欠租金，出租人可以在多长时间请求法律保护?

租金的诉讼时效为一年，即自承租人应当支付租金之日起。

如出租人在一年内不向承租人催收租金，则一年后，出租人的丧失胜诉权，法律不再对出租人的债权给予强制保护，出租人向法院起诉后，法院会驳回出租人的诉讼请求。出租人只能自己向承租人主张。

二．承租人擅自改变房屋用途怎麽办?

如承租人未经出租人允许，擅自改变房屋用途，出租人可以要求承租人恢复原状，并可以解除房屋租赁合同，追究承租人的违约责任。

三．承租人提前退租怎麽办?

承租人提前退租，属於违约，出租人可以依据房屋租赁合同追究承租人的违约责任。如果没有约定，则可以要求承租人赔偿因此带来的损失。

四．租赁合同期满，承租人拒不迁出房屋怎麽办?

租赁合同期满，承租人拒不迁出房屋，出租人可以选择向人民法院起诉，要求承租人迁出房屋，并承担违约责任。

现实中，有的部分承租人，特别是从事经营性业务的，由於生意不好或由於其他原因，可能一走了之，走时房屋内还有部分遗留物品，很多情况下，出租人不知道承租人的去向，也无法到法院起诉。

这时，出租人可以在合同到期后，自行将房屋收回，但要注意保留证据 (比如拍照、录像)，将屋内物品一一登记存放。

以下是房屋权力倡导者和律师遇到过的驱赶租客策略：

房东不再接收租金，然后把租客告上法庭。大部分房东以为租客不知道如何省钱或做预算。

如果案件已尘埃落定，房东可能在未来会用同样的理由重新把租客再次告上法庭。低收入的租客会冒着失去工作的风险，不断出庭。当他们失去时间和钱的时候，便会离开公寓。而房东派他们的律师出庭就可以了。

房东称租客经常晚交房租。如果租客经常延期缴纳租金，房东可称他们“慢性租金违约”，并提出要求驱赶租客。

约瑟夫森表示他曾遇见过15至20起这种案例，低收入群体最受影响。房东通常不会马上驱赶租客，法院会给租客缓刑，如果一年内他们还延迟缴房租，才会正式被驱逐。

房东故意不提转租权。法律规定，当租赁持有人去世或离开时，只有在公寓居住至少两年的人，才有权利继承租赁，有残疾或年老的租客则至少一年。但有些房东会违反这条法律，如果被发现，他们会谎称这只是文书错误。

房东严厉打击宠物。法律规定，如果公寓没有明确关於宠物的规定，租客公然养宠物至少三个月，宠物便可长期住下去。

当然，作为房东，自然是希望租户不要搞事情，但即使是在事先出租时挑选良好的租户，也没有人能保证一定不会发生租户违约的情况。

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