购房需求居高不下，当前美国房产购买条件到底有多好？

前所未有的强劲就业市场，加上历史新高的房屋购买力，推动购房需求节节高涨，甚至达到房屋开发商和销售商难以满足购房需求的地步。

最近几年，按揭利率和美国全国失业率都曾在不同时段达到过比现在还低的水平。但两项同时达到这麽低的程度，还是有史以来第一次，这也正是购房需求高涨的原因。

根据美国劳工统计局数据，全美五月份失业率为4.3%，失业率水平极低，达到充分就业状态，而在三月份，全美失业率（4.5%）就已降至自然失业率以下（4.7% ）。这是自2007年年底以来第一次出现失业率水平持续走低，而失业率降至自然失业率以下即代表劳动力市场需求旺盛。

与此同时，根据房地美公司发布的数据，30年固定利率按揭（美国购房者最常用的按揭类型）的平均利率为4%。过去45 年内充分就业期间的30 年固定按揭利率平均在7.8% 左右，相当於当前现行利率的两倍。

这为何如此重要？

对我们大部分人来说，正确的买房时机取决於两个关键因素：稳定的工作和支付住房贷款月供的能力。尽管房价在不断上涨，但现在较低且还在持续下降的失业率表明当前是比较容易找到稳定工作的，而至少从理论上来说，极低的按揭利率会让支付住房贷款月供比以往更容易（大部分地方是这样）。

当前购房需求居高不下是很容易理解的，除了人口因素的积极影响外（即大量80、90后已到了购买首套住房的年龄），购房条件本身也极其有利。仅存的掣肘也许就是：市场上在售房屋处於供不应求的状态。而且，房屋存量并非与需求同比下降，而是大幅下降。

房屋存量较低的原因包括：新房数量比以前少，美国人搬家的情况减少，而潜在的卖家担心房屋出售后买不到新房导致无房可住，因此不太愿意出售房屋。显然是时候推出“大受欢迎的经济购房条件”了。

过去每次劳动力市场需求旺盛的时候，美联储就会提高主要利率，这次也一样。这样的举措通常（至少在理论上）会抬高按揭利率，在一定程度上降低房屋购买力，为房屋买方市场降温。但目前形势与之前有所不同，那些基准利率均从历史低位开始提升，但是在购买力降低到能够减少需求的程度之前，按揭利率依然有很大的上升空间。

也就是说，除非就业市场遭受巨大冲击导致失业率激增，否则目前“高歌猛进”的购房需求在一定时期内并不会降温。

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