购房成交时可能出现的问题以及如何预防

如果你好不容易将心仪的房子谈成，马上可以入住新房的喜悦难以言表，偏偏在成交这一步出现差错，心情的失落可想而知。房地产交易需要的时间往往相差很大，快则半小时成交，慢则需要好几天。就像在地图上计算行驶时间，很难判断可能遇到道路建设项目而耽误的时间。如果我们花点时间研究可能出现的问题，做好充足准备，按时成交的可能性将会更大。

导致成交延迟的原因可能包括文档出错、资金没有按时到账或金额出错，以及买方在最后验房时发现问题。

本文介绍了一些房产交易中的常见问题和解决方案：

问题：文档信息错误

简单的文档问题可能包括姓名拼错或地址出错，而严重的甚至可能包括贷款金额错误或缺页。这些差错可能导致几小时、甚至几天的延迟，因为必须保证所有信息正确无误后方可
成交。

解决方案：仔细沟通和检查

尽早详细查看每一份文件，特别注意贷款金额等关键信息。反复检查贷款和首付金额、利率、拼写和所有个人信息，对任何不理解或有疑惑的事情提问。

问题：钱、钱，还是钱

你也许能猜到，许多可能出现的问题都与钱有关。比如：

你在成交前一天去银行，准备将首付直接转给经纪人。听起来好像很简单。但这笔钱在银行可能出现意料之外的差错，钱款可能无法在预约时间内到账，或是到账金额不对。

如果金额不对，可以补足差额，但房产交易不接受个人支票，所以必须买保付支票或银行本票来补足差额。这样一来，成交时间可能要延后了。

解决方案：

有两种方法避免这个问题。一种是，你将首付以保付支票或银行本票的形式带到成交会。另一种方法是，安排资金电汇或银行转账，提前几天支付给成交经纪人。如果仍不知道成交需要的准确金额，就多转一点钱，以后会得到还款。

问题：贷款文档消失了？

假设一下，你的贷款计划正通过连夜快递送给成交经纪人。你赶赴成交会后才发现，快递还没有送到。东西寄丢了吗？寄错地方了？要晚一小时到？不管怎麽样，这时没有贷款文档，你和卖方的交易必须暂停。

解决方案：与成交经纪人密切联系

在预约成交前，至少提前几天与成交经纪人沟通。如果你雇用了抵押经纪人，他们通常会非常热情地协助你和经纪人加快手续办理，保证手续完成并送到成交会。但你可以在这个流程中协助他们！询问各方是否已有他们需要的所有信息。银行账单、纳税申报表和其他文档都很有可能遗失。在成交当天早上，如果你的经纪人或贷方不负责召集各方和文档，那麽你可以打电话验证交易需要用到的材料是否完整、文档是否已准备好待签署。

问题：产权不明确

卖房产权不明确可能牵涉一系列严重问题。比如，购房过程中，产权公司发现，卖方从未向承包商支付过栅栏的费用，房产受到留置权限制，或者卖方的哥哥起诉，声称父母把房子留给了他……总而言之，产权不明确会给购房者带来许多问题。你需要在成交前，坚决要求获得清晰、明确、没有问题的产权，贷方也会如此。

解决方案：仔细研究产权报告

现在再次强调做功课的重要性。提前做好功课能预防产权在最后一分钟出现意外。你需要仔细研究在第三方保管开启后完成的初步产权报告。这个产权报告通常直接提交贷方，你也可以想办法自己也拿到一份。事实上，你应该尽快获取该报告并认真研读。

在成交时，你需要买一份产权保险，避免产权公司在调查时出现遗漏而造成的损失，但这份保单在成交日之后才会生效。

问题：最后时刻的要求

专家们说，有时贷方会在最后时刻要求提供更多信息，比如数份租赁协议、取消的存款支票、原始灾害险保费等，这些最后时刻才提出的要求会导致成交延迟。

解决方案：保持联系、备好所有材料

提前与贷款专员沟通。是否还需要提供其他信息来完成档案？另外，把能想到的每一份文件都带到成交会。

问题：最后查验时发现问题

在成交的前一天，去新居最后查验一次，你可能会发现发现卖方在屋里留下了很多垃圾、把浴室墙上的洗脸盆拆了，还在搬走电视机时在墙上凿了一个拳头大的洞。

解决方案：立刻问责

出现了这样的问题，你的经纪人应与卖方经纪人合作解决问题。首先看看哪些是可接受的问题、可能造成的损失及如何让卖方承担费用。一种方法是协商减少你的成交费用，这意味着卖方在成交时需支付更多费用。另一种是将卖方的一部分收益由第三方保管，直到问题解决。

最重要的是，不要等到成交时才提出各种问题。提前解决好这些问题，或推迟成交。

购房小贴士

• 买卖双方都必须同意成交指导中的任何变更。描述变更的修正条款必须以书面形式由双方签署并随附在指导文件中。
• 认真阅读每份文档后再签名。一旦签名即表示同意。
• 避免不必要的延迟。贷方的贷款承诺有失效日期，与第三方保管必须结束的日期一样。
• 你应当确保自己和参与成交会的其他人都准时到场。（你的配偶/夥伴都需要到场！）
• 如果交易失败，买方的预付金由销售合同的条款或失败的原因而定。建议谘询律师。
• 在交易完成后，成交经纪人将邮寄给你最终清算报表。反复检查这里的信息，这份文档非常重要，不容出错。

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