「多单位分契」改成康斗的规则

TIC是指两人以上共同拥有一个房产的产权。居住於旧金山市区里的华人，对於TIC的概念并不陌生。房地产高峰时期，即2005至2007年期间，随着房价的迅速成长，越来越多居民也因此逐渐缺乏经济能力单独购买房子，为了避免误了实现「美国梦」的列车，只好将就一点，用TIC的方式购买部分产权，先进场了再说，至少可自称是一位房产拥有者，还可以指望将来房子有增值的空间。故以TIC的形式与陌生人共同拥有房子，已慢慢的在旧金山市中形成了一种风气。

但是，TIC 屋主申请贷款不容易。一般而言，绝大多数主流银行不愿意提供贷款给TIC屋主。它们尽管愿意，也不允许TIC屋主分开贷款，屋主必须共同申请一项而不是多项贷款。湾区只有几家小银行愿意分别贷款给TIC屋主，但是利率比传统房贷高近一倍，贷款期如同商业贷款一般短暂，一般只有５年的时间。房屋保险的保费也比康斗高。对於中产阶级的TIC屋主来说，贷款与保费的负担会比一般人更沈重。

由於康斗屋主申请得到传统房贷，审核方面也不受同一个屋檐下的其他TIC屋主拖累，而且又可以购买保费较低的房屋保险，所以申请TIC改成康斗是必然的现象。故申请人数多，而市政府在确保廉价住房的供应不受太大冲击的情况下，每年只限200个单位的TIC改换成康斗。既然数量有所限制，政府采用了抽签的方式来决定申请人的优先权。这种决定方式已实行多年，而且等候时间越来越长，如8至10年左右之久。

因此旧金山市政府於2013年通过了新法规，给予TIC屋主一个选择权，用快速途径避免抽签，直接取得TIC改康斗的权力，但需缴一笔申请费，其数额按过去参加抽签失败次数决定，比如过去从未参与抽签的申请者须缴两万元的申请费，失败次数越多的申请人所获得的折扣越多，2次失败者可获20%折扣，3次失败者可获40%，4次失败者可获60%，5次以上失败者可获80%。

也就是说，不经抽签将TIC改成康斗的最低申请费是四千元。显然失败多次的人数比从未失败的人数多，所以实际上所需缴的申请费并非天价，相信绝大多数TIC屋主都负担得起。这麽一来，每年TIC改康斗的申请提出的数量就不止200单位了。

虽然从表面上看起来，这个法规通过后，越来越多的TIC将会很迅速地被改成康斗，但是这也不一定意味着越来越多的租客将马上面临迫迁。

原因是，该法规也备置保护租客权益的条例，比如不经抽签的申请者必须具备以下条件：（1）2至4单位TIC楼宇的申请者当中，至少有1位成员，在过去三年内已连续不断居住在楼宇里，而5至6单位楼宇，则要求至少3位，（2）楼宇也从未有不良迫迁租客的记录。

此外，申请者还必须给予租客购买现租单位的优先权，但是任由房东定价，不需按市价来定，房客若拒绝购买居住单位也仍然享有终身租约，除了不缴租或其他违约行为以外，不受任何无由迫迁，也就是说，房东不能够藉把房子收回来自用为理由迫迁房客，这也是房东要将TIC改成康斗需考量的取舍。

为了鼓励房东保留房客，该法规也备有一些优惠，比如房东可从每一位获得终身租约的房客中，向政府取得已付之两万元申请费中的10%的退费。换言之，对一位从未参与抽签的申请者来说，假如所申请的楼宇内有租客居住於中，由於这个优惠的存在，他也未必需要花费两万元的申请费。

从程序上来说，除了可免抽签及以上所提到的权益取舍外，以快捷或平常速度将TIC改成康斗的步骤与花费，并没有任何具体区别。一般而言，所需完成的步骤包括填写及递交申请表、安排建管部来作检验、准备测量及隔间图纸及拟订康斗管制文件等。一般律师费以楼宇大小及单位数量定价，收费五千至一万五千元不止，律师可以全权包办所有以上申请步骤，即使运用快速方式，时间也至少要一年半载。当然，屋主须要自付其他费用。

除此之外，楼宇若有房贷抵押，银行若刁难而否决改康斗的请求，屋主依然未能如愿以偿。所以，屋主在未提出申请前，不妨预先与银行磋商，沟通并取得许可后才进行，以免徒劳无功。

若屋主愿意事先作好准备，雇用熟知营建法规的专业人士，在还没接受建管部门作房检之前，预先将不合规的加建予以纠正，取得房检顺利过关，可以避免不必要的拖延。

「TIC快速改康斗」法规可以为TIC屋主舒缓极高房贷利率的苦恼，却不过份削减租控条例解决可负担住房的供应问题的效率，而增添了市府的财库，又可以为租客争取终身租约。