美国买房报价最全解析

美国不同地区对购房报价有不同的名称，包括：

• 购买协议
• 购买报价和合同
• 存款收据
• 预付金协议

而这个购房报价内容也会根据每个州和当地法规的不同要求而变化。今天，这些法规相当冗长。

在一些州，只有律师有资格准备房地产合同。而在另一些州，房地产经纪人���以使用由州批准的、预先打印的房地产表格准备此类合同。如果你遇到第二种情况，你的经纪人会提供符合你所在地标准的表格。

不要忽略合同审查

大多数购房者会与房地产经纪人合作，由经纪人提供表格，用於和卖方签订房产购买协议。合同条款涵盖了除价格外的许多要点，包括资金筹措、附带条件、产权工作和截止日期。监於这次交易的细节之多和责任之重大，请务必让你自己的律师审查合同。而且，这份所谓的“标准”合同有的条款可能不符合你的利益。如果让房产律师审查合同和提供建议的话，他们通常会像徵性地收取一定费用，这些费用是值得支付的。

与任何交易一样，交易双方都有一定的责任。房地产交易合同的内容大致是这样的：

• 你和你的房地产经纪人填写报价表格，签署前需一起将表格审查一遍。如果是由你的律师起草的购买合同，那麽你的经纪人需要帮助蒐集所有必要信息。
• 文档指定了你的报价金额和报价失效的日期。根据你所在的区域（以及当地房市的火热程度），这个时效可能是几小时到几天。通常的失效日期是一到两天。
• 文档还将说明你报价的条款，即你提议如何筹集购房资金、希望何时结束、希望如何处理专业房屋检查的结果以及其他任何条件。
• 通常情况下，你的经纪人将你的报价提供给卖方经纪人，卖方经纪人再将报价以及你表达诚意的“预付金”支票或邮政汇票提供给卖方。尽管有些州的法律没有要求为报价交押金，但如果没有押金，大多数卖方不会认真对待该报价。
• 如果卖方接受以上所述的报价，签署并在指定时间内将文档返回给你，那麽你在法律上即受到该条款的约束。
• 如果卖方不接受上述报价，他可能会直接拒绝或修改一些条款，签署后作为“还盘”返回。
• 这时你有三个选择：接受并签署上述还盘；拒绝还盘，置之不理；修改后作为“再还盘”返回。
• 严格地讲（从法律上讲），每一次还盘都是对之前报价的拒绝，其形成新的报价，都有单独的接受时限。
• 你和卖方可能需要来往几次，才能达成协议，或直至其中一方选择放弃。
• 当你和卖方达成协议后，即双方签署了所有更改，签署了文档并注明日期，双方还需要完成一些任务才能结束交易。
• 例如，这时，卖方需要在一段时期内完全披露他知道的所有房产缺陷。在收到卖房的披露书后，你需要在一段时期内审查披露书，并修改或撤消报价。与其他事项一样，撤消必须以书面形式提供给卖方。如果撤销及时，你可以收回报价时的预付金。
• 你需要负责指导放贷者处理你的贷款，这就需要对房产进行估价。
• 你还需负责分配的时间段内完成房屋检查，并为房屋上保险，满足放贷者的要求。
• 在计划结束的几天前，你需要最后走访一次房屋，检查卖房是否按要求完成了维修，以及其他任何方面是否符合合同中的要求。

如何决定报价的价格？

为了减轻你在报价中的担忧，最好要求你的经纪人准备一份比较市场分析报告。比较市场分析报告汇总了你已看过的可比房屋的销售数据，包括正在出售或已经出售的可比房产数据。

比较市场分析报告呈现了近期已售房产的列表和售价，以及待售房产的标价。这些标价表示卖方已同意向购房者卖房，但交易还未结束。（此种情况下的房产，有时被描述为“根据协议由第三方暂时保管”。） 比较市场分析报告的名录可能是有效的，也可能已经失​​效，即包括待售和已经下架房源。

通常来说，比较市场分析报告可以帮助你快速比较一些房产要素，比如建筑面积、房龄、卧室和浴室数量、主要房间的大小，以及壁炉、游泳池等便利设施。报告也可能列出房产税和学区，并说明每处房产的待售时间。

你和你的经纪人可以通过分析这些信息大概计算出你感兴趣的房屋的市场价值。

报价需要考虑的关键因素

• 房子和要价与其他近期销售的房子相比如何（记住比较市场分析报告）。
• 你的房子处於买方市场还是卖方市场？或大约是中立市场？在买方市场或中立市场，你的一些报价条件有更多的商量余地（价格只是一项）。在卖方市场，房子可能成为“投标大战”的目标，最终可能高於要价卖出，而你的条件可能受到更多限制。
• 卖方的动机。如果你了解一些关於卖方的情况，你就能提出符合卖方预期的报价，从而提高报价的成功率。卖方经纪人不太可能提供对自己不利的信息，但你可以主动蒐集一些有用的信息。
• 在市场上待售时间长短。如果该房屋刚刚列入待售名录，而市场又稍微倾向於卖方，那麽卖方可能拒绝低於要价的报价，而希望下一个报价者支付全额报价。然而如果先前卖方的交易失败过，而你的财务状况看上去良好，卖方也可能觉得你的低报价也相当有吸引力。

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