产权保险到底保些什麽？

大多数人不会在睡梦中梦到自己的房产会突然不翼而飞，从人间蒸发了。那是因为民众白天很少会想到产权会无缘无故消失。一般人会认为，有了买房时卖家为买家所购买的产权保险，就可以高枕无忧了，以为就算真有这种怪事发生，产权公司会出面解决问题的。可是，这种想法是个误区，其实产权公司是不会的。

原因是��产权公司只负责从过去到买卖交易交割日产权链的连续性，受保人所投保的是，从最原始的第一任屋主到交割日当天的最后一任屋主，有史以来房产经每一次转手后可能会产生的瑕疵，其中包括伪造签字。而产权如同一条铁链，每一环节若不是「环环相扣」，铁链就会断掉，从头到尾若出现任何中断，产权就是有瑕疵（英文「cloud」）。

关键在於「过去」两个字，因为产权公司是不保买卖交易完成以后，产权上因未来发生的变化而产生的瑕疵。若有歹徒仿冒产权持有人的签字，在产权持有人不知情之下，把房产转移自己名下，然后雇用地产经纪，透过正常买卖程序把它出售，从中牟利后逃之夭夭，从此再也找不到人，那事后受害人发现房产已经不在自己名下时，向产权公司提出理赔申请，产权公司会很坚决地拒绝理赔。理由很简单，产权保险只保投保时已存在的，而非未来发生的伪造签字。

这种说法不难理解，单从保费的一次性缴费就可以想像得到，产权保险与其他具有每年更新投保性质的保险有所不同，既然是一次性缴交保费，保单就很难为未来产权上可能发生的意外作出担保。产权保险实质上不能作为意外保险来使用。

早期产权保险还未通行之前，市场上没有所谓的产权公司，唯有专门汇集县登记处所有已登记的房产过户文件的私营公司。它们把针对每个房产登记的相关文件包装成产权简史，供房产购买者使用，从而具体了解产权历史，以确认产权不含有任何瑕疵，久而久之这些公司就逐渐演变成今日的产权公司或由它取而代之，以承销产权保险为核心业务。

产权保险营运的成败，关键在於公证体系的诚信，因为每一件地契上出现的签字都须经合法公证后，才可被县登记处接受登记，其目的在於确保签字的真实性，以防歹徒趁虚而入，扰乱产权规律。加州法律更有一推定，举凡公证后的文件上的签字应被认同是当事人签的，故县登记处柜台工作人员从来不负责分辨签字真假，只要表面看上去有公证员的盖章及签字，就接受文件登记。

随着科技的发达，县登记处柜台已经能够即时扫瞄文件，当场把原件退还给递送者，文件一旦进入电脑系统，产权公司则因为与政府有合作关系，就直接被输入它们的电脑系统，按房产编号排列成产权简史，汇集成买卖中被参考及作承销产权保险用途的产权报告。这种作法以表象而言，是具有高效率，能够有效地让产权的连续性一目了然，可是科技还没进步到连签字的真假分辨工作可以电脑化，由机器取代人类，无法察觉签字有出入，拒绝投保。

而歹徒就看到了体制在这方面的缺陷，使用各种手法以假公证盗用民众产权牟利，受害者除了是长年侨居海外、在美国置业的外国人，还有最终掏腰包赔钱的产权公司。外国人之所以被瞄准的主因是，由於人在国外忙着处理事业，没时间照顾到美国房产尤其空地或长期空置着的渡假屋，更为歹徒青睐。往往电脑上可观察到地主是否是外地人。

假公证日益频繁，笔者在短短的过去6个月就处理了3件产权归属案件，非常高的频率，那是必走的民事程序，必须与检察官的刑事案同步进行，虽受害的地主最终能将产权归属回自己名下，但也难免除了会经历一场惊慌，还要支付昂贵的律师费，而检察官只负责肇事者进入牢狱服刑，却不负责处理产权归属。

歹徒肇事手段不一致，而坊间有照公证员的职业道德良莠不齐，因而无形中成为了同谋，笔者曾经听说有公证员胆大妄为，口头广告说，出示驾驶执照签字者正常收费10元，否则收100元，歹徒也寻出此类公证员下手，一旦瞄准了目标，他们会透过不良公证员取得假公证肇事，更有公证员因已被发现不在美国，但他的公证盖章截止日期未到，歹徒却能够复制盖章行事，一样可以弄出一个假公证，更有贪图私利的公证员索性与歹徒同谋诈骗受害者，骗取大笔钱财后离开美国，永不回来，逍遥法外。

近年，大陆资金不断涌入美国，许多人在美境内拥有的房产无人看管，假公证日益猖獗，最好要随时留意自己的房产，不能太掉以轻心，以免失去产权，而后悔莫及，有必要的话，还是花点小钱雇用专业人士照顾一下。