中产阶层如何配置美国房？牢记7个tips

目前，中产阶层配置美国房产越来越流行，大部分中产阶层都是专业人士，有良好的信用评分，预示着可以获得好的融资。那麽在配置美国房产的过程中，如何选择房屋类型、贷款年限呢？小编整理了ICG国际资本集团的CEOAdiel Gorel的看法：

作为一个忙碌的专业人士，您的收入很可能足��在大多数美国市场获得贷款，特别是独立房贷款。在优质的独立房资产配置中，这将带来很大的优势：随时间迁移，房价变动、通货膨胀，但您所支出的本金、期款和余额却没有增加，进一步更带来可能的房价上涨和租金的现金流。

我认为对於忙碌的专业人士，最理想的房地产资产配置是独立房资产配置。独立房对於有稳定工作和事业的个体资产配置者来说是一个完美的资产。独立房仍然是大多数人的“美国梦”。他们也是美国许多大城市里相对可实现的“梦想”，因为即使在2017年，房价也是支付得起的。

经验告诉我，独立房资产配置更优秀

独立房的流动性也是最大的，因为在出售的时候，潜在的买家最多——市场上的所有购房者都是潜在的买家。资产配置独立房，您可以在房地产领域获得最好的贷款——惊人的30年固定利率贷款。理论上讲，这种贷款可以用於购买1至4个单元住宅，如二联式公寓、三联式和4个单元的公寓。然而，购买独立房通常优於购买2～4单元的公寓。

在好区，你通常只会看到独立房，你可能得在城镇的另一端才能找到单元住宅，他们通常被许多其他的单元住宅包围着。单元住宅在管理上有更多困难，一般来说短期租户多，不如有长期租户的房子升值快。一个例外是白领居住的新二联式公寓。

但总体来说，独立房是更有优势的。笔者有30多年的买房经验，帮助人们在许多不同的市场买了近一万所房子或单位。在这几十年里，我目睹了许多公寓和数千栋独立房的情况。我的经验和数千名资产配置者的经验，使我更偏向於资产配置独立房而不是公寓。

公寓楼资产配置需更加繁琐

购买较大的住宅物业——公寓楼，这可以说是很好的资产配置，但资产配置者需要有很多方面的专业知识。根据大多数公寓资产配置者的经验，最佳的公寓规模是100到300个单元之间（许多人说150～300个单元），这种情况下利用规模经济可以提高现金流量。

例如，一个有110个单元的公寓楼，您可能需要一个全职的管理员和一个全职的维修工；如果您拥有的是一个60个单元的公寓楼，你仍然需要一个全职的管理员和一名全职的维修工，但却少了50个单元的租金。这就是没有很好的利用规模经济。

关於大型公寓楼，有许多问题值得探讨，在这篇文章中，我们只讲运作这样的大楼需要深厚的专业知识，所需要的时间也超过了一个忙碌的专业人士所能付出的。况且，购买公寓楼是不能得到惊人的30年固定利率贷款的，他们通常要求较大的前期投资金额。对於忙碌的专业人士，独立房才是简单、有效、强大的资产配置。其它资产配置没有这麽优惠的融资条件，所花的时间也相对较多。

30年固定利率贷款的好处

并不是每一个可以得到30年期固定利率贷款的精明人，都能认识到这种贷款的优越性。让许多外国人难以置信的是，在美国，我们可以获得一笔长达30年，永远不会随生活成本增加而上涨的贷款。在此期间，基本上所有其他东西都随生活费用的增加而上涨，包括租金。

只有抵押贷款和余额（也因分期偿还而下调）并没有跟上通货膨胀。你可以从许多藉了30年固定利率贷款的人那里了解到，比如借了贷款16年之后，他们意识到虽然还有14年的时间来偿还贷款，但贷款余额和期款相对於市场租金和价格来说很低。剩下的14年几乎没有意义，因为在许多情况下（从统计学和历史的角度），贷款余额将是房价的一小部分，不占很大比重。

值得一提的是，大多数其他国家的贷款都是根据通货膨胀不断调整，期款和余额都随通货膨胀而变化，通常不像在美国的可调整贷款，有年度和终生上限。

如果您在2017年还认为我们仍处於利率低的时期，那麽这对於您的金融前景有着更大的积极影响。虽然资产配置者不能得到与房主相同有利的贷款，但如今，独立房资产配置者的利率在4.25%至4.75%之间是相当普遍的。从历史的角度来看，这是非常低的利率。大多数专家认为，未来抵押贷款利率将上升。

历史上，即使上升到7%也被认为是一个较低的利率。因此现在，您可以通过锁定利率来增强这个30年固定利率的力量。如果在接下来的几年中，利率确实上涨，你将会永远保持低於5％的利率。一旦你得到固定利率贷款，两个持续性的力量即开始作用：一个是通货膨胀削弱您的贷款（不论是期款还是余额）。另一个是租户付的独立房租金让你每月都能偿还贷款。这两个力量会使您未来的金融实力不断增强。

许多资产配置者认为，如果一个30年的固定利率贷款是好的，那麽15年的贷款必然更好。我其实不这样认为，因为30年贷款，如果您愿意，您可以在15年内（或14年、20年、10年或8年）偿清贷款，只需增加额外的本金。但是反过来，您不能把一个15年的贷款延长到30年来支付。

（来源：房天下，版权归原作者所有。如有侵权请联系我们，我们将及时处理，谢谢。）