最新数据：美国房地产市场依然强劲无比！

经过五年的强劲房价增长，美国房地产市场依然强劲。需求正在加强，住宅建设活动正在增加。

标准普尔/case-席勒经季节性因素调整后的全国房价指数在2016年上涨了5.83%(按实值计算是3.71%)。根据标准普尔的数据，2015年上涨5.27%，2014年为4.52%，2013年为10.74%，2012年为6.47%。

根据美国联邦住房金融局(FHFA)的房价指数，2016年美国房价指数仅上涨6.2%，(按实值计算为4.07%)。

根据标准普尔的数据，美国20个主要城市都经历了相对强劲的房价上涨，西雅图的房价在2016年上涨了10.75%。紧随其后的是波特兰(10.01%)、丹佛(8.89%)、坦帕(8.33%)、达拉斯(8.06%)、迈阿密(6.79%)、波士顿(6.31%)、底特律(6.27%)和亚特兰大(6.21%)。

根据FHFA的数据，在2016年，山区房价涨幅最高，为8%，其次是太平洋地区(7.4%)、南大西洋(6.9%)、中部地区(6.2%)和西南中心地区(6.1%)。

根据美国人口普查局的数据，在截至2017年2月的一年中，美国新房的平均售价上涨了近12%，达到了390400美元。相比之下，同期新屋销售价格中值下跌4.9%，至296,200美元。

需求一直在上升。根据美国人口普查局的数据，2016年新单户型住宅的销售较上年同期增长了12%，至561,000套。同样，根据全国房地产经纪人协会(NAR)的数据，2016年的房屋销售增长了3.8%，达到545万户，是2006年以来的最高水平。

NAR首席经济学家Lawrence Yun称:”2016年全年的就业创造和异常低的抵押贷款利率，为楼市创造了良好的一年。”

美国住宅建筑商协会(NAHB)/Wells Fargo房屋市场指数(HMI)的数据显示，美国房屋建筑商信心指数在2017年3月飙升至71，高于前一个月的65，是2005年6月以来的最高水平。50是积极和消极情绪之间的中点。

建筑活动继续强劲增长。根据美国人口普查局的数据，在2017年2月，新屋开工率上升6.2%，经季节性因素调整后的年增长率为1,288,000套，而完工量则上升了8.7%，达到1,114,000套。在2017年2月，建筑许可(私有)上升4.4%，经季节性因素调整后的年增长率为1,21.3万户。

预计美国房地产市场将保持强劲。NAR预计今年全国房价中值将增长4%。此外，预计今年的销售额将增长2%，至546万辆，2018年将增长4%至568万辆。

美国经济分析局的数据显示，2016年美国经济增长1.6%，低于2015年的2.6%，也是2011年以来的最低水平。经济减速主要是由于私人消费、私人库存投资、固定投资和政府支出放缓。根据国际货币基金组织的数据，今年全球最大的经济体预计将增长2.2%，2018年将增长2.1%。

美国房地产繁荣与萧条的故事

美国20个主要城市在繁荣时期经历了壮观的房价上涨(1996-2006年第一季度)。洛杉矶的房价涨幅最大，为265.5%，紧随其后的是圣地亚哥(247.7%)、旧金山(226.6%)和迈阿密(213.1%)。

然后在2006年第二季度，房价开始下跌。

标准普尔/case-shiller房价指数从2006年第二季度到2011年第四季度下跌了33.8%。凤凰城在20个最大的城市中排名下降(-55.2%)，紧随其后的是迈阿密(-50.5%)，底特律(-42.8%)，旧金山(-41%)，洛杉矶(-40.7%)和圣地亚哥(-39.7%)。

从2012年下半年开始，美国房地产市场开始复苏，由凤凰城引领。美国20个最大的城市。除纽约外，2012年房价同比上涨。

2013年，拉斯维加斯房价飙升25.5%，紧随其后的是旧金山(22.6%)和洛杉矶(20.3%)。

房价在接下来的几年里继续上涨，尽管速度要慢得多。标准普尔/case-shiller房价指数在2014年上涨了4.4%，2015年上涨了5.5%，低于2013年13.4%的同比增幅。

美国住宅建设

从1990年到2007年，住房完工量平均每年达到150万套，2006年达到近2000套的峰值，但在2011年又跌至584,900套。住宅建设在2012年开始复苏，到2015年回升至968,300套。根据美国人口普查局的数据，到2017年2月，新屋开工量为每年1,288,000套，经季节调整后为6.2%，而完工量则增长8.7%，至1,114,000套。然而，这仍远低于2005/6的峰值。

库存依然紧张。在2017年2月，待售的新房数量为26.6万套。平均供应量为5.4个月，低于前一年5.5个月的供应量。同样，2016年12月，现有住房存量为165万套，比一年前下降了6.3%，这是1999年NAR开始跟踪住房供应以来的最低水平。

房屋止赎率

美国联邦储备银行的数据显示，2016年第四季度，独栋住房抵押贷款拖欠率从上年同期的5.09%降至4.15%，为2008年第一季度以来的最低水平。

陷入困境的房屋。即根据CoreLogic的数据，止赎和以折扣价格出售的短售房，在2016年跌至8.9%，比上年下降了2.1个百分点，是2007年以来的最低水平，当时是6%。马里兰州在2016年12月以17.9%的比例，在所有州中所占比例最大，其次是康涅狄格州(17.6%)，密歇根(15.8%)，新泽西(15.5%)和伊利诺斯州(13.6%)。相比之下，北达科塔的销售份额最小，为1.3%。

CoreLogic的总裁兼首席执行官Anand Nallathambi说:“止赎和违约趋势继续朝着正确的方向发展，主要是在过去几年里，就业水平增加、严格的承销标准和房价上涨。”他补充称:“我们预计，2017年违约率和止赎率将进一步下降。”

根据CoreLogic的数据，2016年，现金销售占总销售额的比例为32.1%，低于2015年的2.2%，也是自2007年以来的最低年度现金销售份额。现金销售份额在2011年1月达到峰值，当时该公司占总销售额的46.6%，而危机前的水平约为25%。

根据RealtyTrac的数据，包括违约通知、预定拍卖和银行收回在内的止赎文件在2016年报告了933045个房产，较上年同期下降14%，为2006年以来的最低水平。

RealtyTrac的Daren Blomquist说:“在2016年，全国的房屋止赎率一直保持在历史上的正常范围内，尽管银行继续清理最后一个房地产泡沫，尤其是在今年最后一个季度的房地产泡沫。”

2016年共有379,437家房地产公司被收回，较上年同期下降16%，是10年来的最低水平。

房屋销售激增

全美房地产经纪人协会(NAR)的数据显示，2016年的房屋销量为545万套，较上年同期增长3.8%，为2006年以来的最高水平。

在东北地区，2016年的房屋销售增长了2.7%，至76万户。

在中西部地区，2016年的房屋销售增长了2.4%，至128万套。

在南方，2016年的房屋销售比去年同期增长了0.4%，达到225万套。

在西方，2016年的房屋销量下降了1.6%，至120万套。

同样，根据美国人口普查局的数据，2016年新屋销售量比去年增加了12%，达到561,000套。这是自2008年以来售出的新房数量最多的一个。在2017年2月，新屋销售增长了12.8%，经季节性因素调整后的年增长率为59.2万套。

中西部地区在2017年2月的年销售额增长率最高，超过50%，紧随其后的是东北地区(13.8%)，南部(7.9%)和西部(6.8%)。

2016年12月，住宅地产通常在市场上停留52天，低于上年同期的58天。卖空交易在97天内卖出了最长的时间，而止赎案在53天内售出。非贫困家庭在2016年12月上市约50天。

抵押贷款利率在上升

抵押贷款利率现在正在上升。美联储的目标利率在2015年12月上调至0.25%，在7年时间里保持在0%-0.25%的水平。然后在2016年12月，联邦基金目标利率进一步上调至0.50%-0.75%。

30年期固定利率抵押贷款(FRMs)的平均利率从一年前的3.66%上升到2017年2月的4.17%。

在同一时期，15年期的平均利率从2016年2月的2.96%上升到3.38%。

5年期可调利率抵押贷款(武器)的平均利率从去年的2.83%上升到2017年2月的3.2%。

尽管抵押贷款利率较高，但抵押贷款市场从2015年的76.6%上升到2016年的77%，但仍远低于2009年100.1%的GDP。

美国联邦储备银行的数据显示，2016年，未偿还抵押贷款余额同比增长3.5%，至14.29万亿美元，其中一至四户住宅占到2016年未偿还抵押贷款总额的72%。

租金继续上涨，空置率下降

租金上涨是美国经济日益健康的又一个迹象。美国人口普查局的数据显示，美国的房租中值在2016年上升了5.3%，至每月856美元。

在美国东北部，房租中值在2016年上升了3.3%，至每月995美元。

在中西部地区，2016年房租中位数上涨了0.1%，至722美元/月。

在南方，房租中位数在2016年上升了6.6%，达到每月835美元。

在西方，2016年房租中位数飙升了12.7%，至1081美元/月。

根据美国人口普查局的数据，2016年全国租房空置率为6.9%，低于2015年的7.1%，2014年的7.6%，2013年的8.3%，2012年的8.7%，2011年的9.5%。事实上，这是自1998年以来的最低空置率。

2016年，西部地区的租房空置率最低，为4.7%，其次是东北部(5.3%)和中西部(7.5%)。2016年，韩国的租房空置率最高，为8.8%。

根据美国人口普查局的数据，从2008年到2014年，房租中位数或多或少都是静态的。然而，自2015年以来，租金涨幅至少与房价一样快。

（来源：Global Property Guide，版权归原作者所有。如有侵权请联系我们，我们将及时处理，谢谢。）

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