房产换名小心房子被拍卖

华人社区里，经常有亲朋好友向公证公司询问关於亲属或朋友之间在房子产权上换名的可行性，往往公证公司会基於法律责任原因，而向客户推辞此类服务。

无论是加或减名，表面上看来，在产权上换名字不难，只需找个公证员填写地契后，由公证员为签字作好公证，再把文件送往县登记处进行登记即可。但实际上不是如此单纯，产权换名会因不慎而产生没预料到的衍生问题。

换名字不一定是加或减名字，有时候是100%的产权转移。不管是任何种类的变更，当事人除了要留意此动作会不会引发县地税估定局的重估权以外，还要考虑会不会因此造成贷款银行来信讨债。

刘女士搬进一栋房子，开始先作房客，后来才决定把房子买下来。於是刘女士告知屋主林先生她的买房意愿，身为地产经纪的林先生就给她出个主意：刘女士不需向银行贷款，只需投入6万元现金给林先生作头款，由刘女士「承接」林先生的房贷，但依林先生所求，两人将银行蒙在鼓里，没有取得银行的同意下，就由林先生经营的「公证行」办理过户手续，林先生没为刘女士购买产权保险（Title Insurance)。

产权过户后，林先生的房贷账单是由银行寄至刘女士现住地址，账单上写着林先生的名字，刘女士却不以为然，每月准时以她个人支票支付房贷，从来没料到银行对此做法会产生异议，连续支付了几个月的房贷。

其实，刘女士没有体会，而林先生也没向她表白，此种交易是存在着一些隐匿风险的。林先生与银行所签的房贷合约是不允许此类交易的，银行一旦发现产权有转移，而贷款还未偿还，则有权向屋主追索清还一切本金及累积利息，这就是所谓的「Due On Sale」条款。

东窗事发，银行发现林先生触犯了这条款，随着发出信函要求林先生清还房贷，否则将启动法拍程序，林先生顿时不知所措，只好请求刘女士「配合」暂时先把产权归还给他。一听到「法拍」两个字，刘女士对这突如其来的危机，完全失去判断力，与其找位律师询问，她宁可遵从林先生的「专家」意见。这麽做也达到了他们要的效果，产权一归还给林先生，法拍危机果真嘎然而止。於是刘女士决定先暂时把产权摆置在林先生名下，以待将来秋后算帐。

可是，一波还未完全平息，另一波又来侵袭。人算不如天算，产权一返回林先生名下，突然间产权上就冒出了国、州两税局及民事案件留置权（lien)。 

原来林先生拖欠近2万元联邦税及5千元州税，同时也曾经因为从事地产仲介工作而被告职业疏忽，最终输掉官司而被法院判赔偿对方4万元。这几项债务都被登记於县登记所，接着以留置权浮现於林先生名下之所有土地产权记录。

就税务留置权，政府还未作出进一步的追索动作，一般也不会积极追索。政府之所以不急迫追索的原因所在，无非是由於所欠的税金是不断累积着利息，何况不论将来房子是以何种方式脱手，与其他种类的留置权相比，政府的税务债是占优先获取偿还的，用不着小题大作。刘女士暂时可以松一口气。

属於个人的留置权就另当别论了，债权人的追索态势一般会比政府更加积极。4万元债权人的律师已迫不及待来信催促林先生，因为担心林先生的个人债务连累到刘女士，对此骤然而至的意外，他俩狗急跳墙之下，又把产权转移刘女士名下，以为此举足以证明刘女士才是真正的屋主，其实此举根本无济於事。

之后，刘女士曾试图向所有林先生的债权人解释，她才是真正屋主，林先生的个人债与她不相关，可是任何解释也不能说服债权人将留置权释放，律师唯一能为她争取到的只是对方同意给予刘女士时间与林先生交涉还债。可是，为此林先生后来宣布破产、避而不见，刘女士只好与他对薄公堂。

法院曾经就「Due On Sale」问题作出裁决，尤其是针对自住屋，很多人或许不明了，事实上法律并不允许银行因产权名字被换而执行该条款、法拍房子，除非新任屋主缺乏支付房贷的能力。因此一般面临类似刘女士这种问题的屋主，可以试图与银行协商，银行一般会有谈判的空间。可惜刘女士没事先向律师问清楚，再决定采取适当应对措施，否则也不会陷入如此处境。

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