美国生活知识｜美国房屋费用详细解析！

美国房屋费用大致分为4个阶段的费用：购房期间、持有期间、出租期间和卖房期间。

　购置期间费用　

1 .印花税、交易税、过户费、律师费、过户公证费、产权登记费等一系列费用

美国作为万税之国，在房产交易过程中要缴纳许多税费包括交易税、印花税、过户费、产权登记费等（现金购房用户大约为房价的1%~2%，贷款用户大约为2% ~4%），事实上连美国人自己都不清楚在购房过程中需要缴纳多少税费，因此为了避免不必要的麻烦以及高效率完成各个流程，往往会请专业的律师处理管理房屋买卖过程中所需缴纳的税务和费用，因此这部分钱还需包括律师费用。

2. 产权账户托管费

产权账号的托管费用支出主要是为了保证交易的安全。产权账号作为第三方账号，受到银行的监管，不管是买家、卖家、还是其他人员对里面的钱都无权挪动，唯有看到提货单，产权账号里的钱才能被取出。在房屋交易中，将房款存入产权账号里面，可以保证交易双方的基本利益。

3. 房屋检查费

房屋检查费。在买家提供的offer被卖家认可后，有一个房屋检查安全期，一般来说是17天，在这个时间段内，买家可以选择找一个专业的房屋检查员对即将购买的房子进行全面的检查，包含：房屋结构、墙壁、屋顶、门窗、地板、供电系统、供水系统、冷暖设备、消防设备、虫害等问题，在拿到验房报告后，买卖双方经纪人就所需要的维修的地方，通过在过户前维修完善或者折算成维修款等方式进行协商。如若真的有重大房屋问题，买家也可以终止交易，并拿回定金。

4. 房屋保险

房屋保险。如果是现金买房，则在过户之前可选择购买房屋保险（加州地区则规定买家在买房时必须购买房屋保险），如果是贷款买房，贷款公司为了降低风险，也规定买家要购买房屋保险，一般每年价格在600~1000美金。

保险负责房屋的方方面面，如果购买HO3（房屋全面险），则不仅仅是房屋本身，其余包括屋外的路人被你家院子里的树砸到，屋内你的冰箱坏了但是没有维修好等等问题都会含在保险赔付里（PS：地震、洪水等天灾需要另购保险）一般来说独栋别墅的保险费比较贵，联排、公寓因为部分维护是物业管的，所以保险较为便宜。据了解，在美国平均每15户家庭就有1户获得保险的赔偿。

5. 房产税

美国的房屋因为属於永久产权，所以每年都需要缴纳房产税，各个州的税率不相同，基本是在房屋估值的1%~3%（一般来说每年地方政府都会安排专业的估价员对房屋进行估价，有的可能2~3年估价1次）。而在购房的第一年，房产税只缴纳实际持有阶段的费用，即为自成交日之前房产税由卖家支付，成交日之后有买家支付。

　持有期间费用　

1. 房屋保险

房屋保险主要分三类：
1、 独栋别墅、联排用於自住购买HO-3险（全保险）。
2、 公寓用於自住购买HO-6险（Condo险）。
3、 独栋别墅、联排、公寓如若用於出租则购买DP-3险（房东险）。

因为房屋保险有限期是一年，所以在房屋持有期间，每年都需要重新购买(如果长期在同一家公司购买会有折扣，一般3年以上优惠5%，6年以上优惠10%)。购置房屋保险，可以省却很多需要操心的事，在遭遇各种各样的意外，类似於房屋屋顶破损需要维护或是宠物狗咬伤人等问题，导致房屋或者个人财产损失后，也能获得应当的理赔，所以每年600~1000美金的房屋保险还是很有必要的。

2.房产税

美国的房产税主要有地方政府制定，每一个州之间都不相同，一般为房屋估价的1%~3%左右。

每年地方政府会请专业的房屋估价员进行房屋估价，主要通过：

1、周边地区同类型房屋的买卖价格
2、房屋本身的新旧程度以及房屋的结构
3、当地的地皮价格

其余还包括，周边房屋交易量、附近的社区人口情况、社区收入水平等等，一般来说政府的估值都会比同地区同类房屋的实际成交价值低一些（实际价格和评估价格在fang88.me的房产报告中都可以查询的到，大家可以自行查看）

房产税的主要用途是当地用於学区、基础设施、治安维护的建设。通常意义上美国的房屋价值可以分为房屋本身和土地价值，如果说装修是房屋本身升值的成本，那麽房产税则是房屋土地价值升值的成本。所以说，有失必有得，房产税的付出其实也是为房屋的保值和增值打下了厚实的基础。

3.物业费

物业费的多少视不同的房屋类型而定。一般而言，独栋别墅没有物业费或者物业费很少（因为大多临街而建的别墅都要屋主负责，而少数别墅群可能会组成社区形式的业主委员会，雇人对公共区域进行维护） 。而联排的物业费会比独栋别墅要多一些，当然物业也会负责更多的区域，包括屋前草坪的维护、房屋屋顶瓦片的更换等。而公寓的物业费显然更高，服务的范围也更广，包括垃圾处理、污水处理、房屋外围的维护、公寓绿化的维护等等都会包含在内。

4.维护费用

事实上，世界各地的房屋都拥有维护费用。在中国，管道漏水了，冷暖气设备故障也需要进行维修。而在国外，因为大多数都是独栋公寓，从屋内到屋外都需要自己维护，所以就多了诸如除白蚁、草坪维护、屋顶维护等额外的维护费用。

当然，像白蚁除一次保三年，屋顶也有15~40年的使用年限，所以基本上日常需要维护的也仅仅是草坪而已。其次，由於美国的保险很全面，所以由於意外导致的房屋维护都是可以获得相应的赔偿。

　出租期间费用　

1.租管费

如果投资房需要出租，并请租管公司代为出租，则需要支付管理费用，大概为每年租金的8~10%。

2.个人所得税

美国的个人所得税属於净收益扣税，即每年的租金收入，扣除费用、抵税额、扣除免税额后处於负收益的情况，则只需要报税（在美国只要获得收入，就必须报税），不需要实际缴税，而如果是正向收益，则按正常的个人所得税率进行扣税。

　卖房成本费用　

1.经纪人佣金

在美国市场上，买房经纪人和卖房经纪的佣金都是由卖方支出的，一般为卖房款的6%。

2.产权保险的费用

产权保险的费用也是由卖家支出，主要是为了保证房屋没有隐藏的风险，并且防止在交易过程中出现各种原因（例如签错名字），造成买家的利益损失。

3.交易税、律师费等一系列费用

卖家出售房产要缴纳交易税（一般是卖房款的2%），过程中还需要支付聘请律师的费用，毕竟专业的律师参与其中，在涉及到合同、税费等一系列问题，才能迅速妥当的处理

4.资本利得税（所得税）

所得税是房屋出售金额扣除购房成本、加计费用、购房费用以及卖房费用后得到的净收益，按照个人税率（10%~35%）缴纳，如果持有时间超过1年，则按照长期持有税率（10%·25%）缴纳。同时外国卖家在房屋出售金额超过30万美金后，其所售款项会被预扣10%~20%（视州法不定），作为资本利得税的预缴纳。在下一年的四月份，如果预扣金额大於应缴税则退还超出部分，如果小於应缴税，则需要填写1040表格，补交相应的金额。

5.本年度直到过户前的水电生活杂费以及房产税

PS:川普税管法案通过后，税基从7个简化为3个，可能会降低纳税的金额，增加收益

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