市场报告：房源库存危机延续到2018 年，危机解除将遥遥无期

全美待售房源库存在2016 年12 月到2017 年12 月间下跌了10%，并且在过去的35 个月持续下降。

过去一年，全美房价（ZHVI）同比上涨6.5%，房价中位数达20.63 万美元。圣何塞、拉斯维加斯和西雅图的房价涨幅最大��

过去一年，全美租金中位数同比上涨2.6%，这是自2016 年6 月以来的最大涨幅。西海岸的租赁市场租金涨幅最大。

从2016年12月到2017年12月，Zillow平台上的待售房源减少了10%。在全美最大的35个房产市场（均为都会区）中，有26个地区的房源库存同比下降，其中有9个市场的下降幅度超过了20%。位於矽谷腹地的圣何塞）房源库存年同比降幅最大，达到40.6%（即使从2017年11月到12月，圣何塞房源量增长了17.9%）。

个别地区出现房源增加，主要原因也是早前库存下降过多而出现了触底反弹。2017年12月，华盛顿特区的房源库存年同比增加19%，是全美35个最大的房产市场中年增幅最大的。但考虑到华盛顿特区及周边地区的房源量此前已连续20个月下跌，而这次的增长也仅仅是库存年同比变化出现连续增长的第二个月，因此基本不具备什麽意义。

另外一个房源库存增长的典型是达拉斯，该地区在2017年12月房源量年同比增长达到15.6%，而且2017年2月以来连续11个月实现年同比增长。然而出现这样的小幅反弹之前，达拉斯的房源库存已经连续66个月同比下跌。与五年多来连续的两位数跌幅相比，2017年那11个月的增加不值一提。

虽然房源库存危机遍及全美各地，但某些市场感受到的压力更大。截至2017年底，全美范围内房价排在后三分之一区间的市场中（主要吸引预算有限的首次购房者和年轻家庭），房屋库存同比下跌17.7%。而房价排在前三分之一区间的市场面对的压力相对缓和，其库存在同一时期仅下跌4.9%，想改善现有住房条件的买家更有可能选择此类房屋。整体来看，有一定经济条件，瞄准高端房产的买家有更多的选择：在2017年12月，Zillow平台的在售房源中有超过一半(51.3%)为房价排在前三分之一区间的房屋，而排在后三分之一区间的房屋仅占22.1%。

本就有限且不断减少的房源供应，加上受利好经济推动的购房需求增长（尤其是准备购置首套房和组建家庭的年轻买家），意味着房价会继续飙升。

截至2017年底，Zillow房屋价值指数（点击阅读）达到20.63万美元，全美房价中位数同比上涨6.5%，这是房价连续第65个月同比上涨。全美最大的35个市场的房价中值均同比上。其中涨幅最大的是圣何塞（21.2%）、拉斯维加斯（14.3%）和西雅图（12.5%）。年度增长最慢的市场有圣路易斯（1.2%）、华盛顿特区（1.6%）和巴尔的摩（1.7%）。

买房成本增加的同时，租金也不遑多让。截至2017年底，全美租金中位数上涨了2.6%，达到1,439美元/月，实现2016年6月以来年同比最大涨幅。过去一年里，加州萨克拉门托（Sacramento）和河滨（Riverside）以及西雅图的租金涨幅最大。萨克拉门托的租金年涨幅接近8%，Zillow租金指数（Zillow Rent Index，ZRI）达到1,838美元/月。这是萨克拉门托的租金连续第五个月领跑全美，在2017年8月时取代西雅图成为全美租金最高的市场。位居其后的河滨租金中位数同比上涨6%，而西雅图租金上涨5%。

房源库存危机仍然会是2018年美国房市的主要问题，同时也是房价飙升的主要原因。这将给首次购房的买家带来巨大压力，因为他们往往预算有限，同时也无法通过卖掉现有房屋来补贴首付，提高竞争力（Zillow研究中心曾做过调研，首付款较低的买家在报价竞争中处於劣势）。根据Zillow在2017年第四季度展开的调查，在受访的108位经济学家中，仅6.3%的专家认为房源库存危机在2018年有可能显着改善。

展望未来，我们将看到税改对建筑商行为影响的程度及其对缓解库存危机的贡献，这些非常值得期待。房产市场急需更多相对便宜的新房屋，建筑商不会忽视这麽旺盛的需求。然而，受艰难的市场行情影响，大规模建造这样的房屋也并不容易。目前可以预计土地、劳工和木材价格都将持续上涨，这将迫使建筑商寻找远离城市核心区域的地段进行开发建造。

2018 年，千禧一代（80 和90 后为主）和年轻家庭或许可以找到更加便宜的待售新建房屋，但这些房屋的地段（往往在郊区）对於挑剔的年轻买家没有太大吸引力。

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