美国购房指南-申请房贷前的准备手册

华人买房的一大特点就是“现金买房”，由於文化和消费习惯，大多数华人购房者都会在买房前有相对充足的财力准备，现金支付全款。但随着大家合理规划投资理财的意识加强，越来越多的买家选���贷款的方式购置房产。

信用分数

在美国，直接影响您的房屋贷款利率高低的重要因素之一就是信用分数（Credit Score）。信用分数越低，房贷利率就越高，甚至无法通过贷款申请。

美国常见的信用评估模型为FICO，主要评估的内容有支付历史、欠款数量、信用历史长度、新开信用、信用类型等。FICO分数最低为300分，最高为850分。一般来说，700分以上算是很好的信用分数，600分以下则属於差的信用分数，而500分以下，贷款申请通常会被拒。

以常见的信用模型FICO和30年固定房贷利率21.6万贷款金额为例，FICO分数760及以上和720的月供就相差了289美元，30年相差就超过10万美元。（详情请见往期文章：你知道吗？在美国信用好坏可以差距数10万美元）

所以，良好的信用记录对於申请低利率的房贷十分有利，节省不必要的开支。

• 申请房屋贷款前，保持一个良好的信用记录。在申请房贷前，及时缴交各项账单、减少欠款、减少开办新信用卡等都可以改善和提升信用分数

• 申请过程中，关注任何会影响信用报告的因素，与房屋贷款公司保持有效良好的沟通。比如只是小小4美元的欠款都可能会让信用分数减少100分。如果您打算清还信用卡，也请提前谘询贷款公司，因为您信用报告上的任何变动都会影响申请进程。

• 最好不要增加新的贷款。增加新的负债将直接影响您的负债收入比(Debt-to-Income Ratio)，负债收入比也是申请过程中贷款公司考察的重要指标。比如贷款为新家添置家具电器等都会增加您的负债，这些可以等贷款审批后再进行更利於申请。

• 申请贷款预批准信时，应该选择Soft Pull；只有确定选择申请贷款时才选择Hard Pull，因为Hard Pull会降低信用分数。

• 报税时，不要为了节税刻意减少收入。部分购房者在美国报税时为了减少税费支出，用其他费用来抵销收入，降低应纳税收入（TaxableIncome），因为贷款银行或机构是根据应纳税收入来评估您的收入能力。

贷款预批准信

房屋贷款预批准信(Pre-approval)是贷款银行或贷款机构会根据申请人的收入、信用记录、负债和工作情况等各项证明给出可购买房产价值和贷款额度，预批准书的有效期一般为60天-90天。

贷款预批准信有两个作用：确定自己有能力支付的房产价值和贷款额度；也向卖家和双方经纪人表示了您是诚心而且有能力买房，而不是随便看看、互相浪费时间。但是，预批信并不能保证一定能申请到贷款。

那麽，要怎麽获得贷款预批准信？申请人可以向有意向的贷款银行或机构（可以不止一家）申请预批准信，一般需要提交的材料有：信用报告、银行账户记录、收入、负债和工作情况等。

房屋贷款类型

美国主要的房屋贷款类型有两种：固定利率和可调整利率（浮动利率）。

固定利率房贷（Fixed-rateMortgage，FRM）是指在藉款期限内不论市场利率如何变动，借款人以约定利率支付利息的房屋贷款。这类贷款的主要优点就是可以避免未来受到通货膨胀的影响；即使市场利率上涨，您的利率也仍保持不变。当然，相反地，如果市场利率下降，您的利率也不会变化。不过，如果利率下降过低，您还可以选择Refinance。这就意味着，当利率处於历史低位时，固定利率房贷对申请者更为有利。

借款期限一般有10、15、20、30年不等，期限越长，虽然每月还款越少，但是总支出利息越多。

可调整利率房贷（Adjustable-rateMortgage，ARM）是指在藉款期限内前几年的利率固定不变，随后每年利率随市场利率变动。比如，以30年期限为例，

10/1 ARM: 前10年利率不变，剩余20年每年利率随市场调整变化。

7/1 ARM: 前7年利率不变，剩余23年每年利率随市场调整变化。

5/1 ARM: 前5年利率不变，剩余25年每年利率随市场调整变化。

3/1 ARM: 前3年利率不变，剩余27年每年利率随市场调整变化。

一般情况下，可调整利率房贷的初始利率会低於固定利率房贷。所以，如果您不打算长期拥有这处房产，那麽可调整房贷利率可能更适合。

具体的房贷利率高低由贷款银行或机构决定，主要的影响因素有：贷款金额、贷款类型、贷款期限、借款人的信用和收入等各项记录。

美国联邦房屋管理（Federal Housing Administration）和各州相关部门还针对不同的群体提供特殊的贷款项目，相应地也对申请者提出不同的要求。比如有针对第一次买房的FHA Loan、纽约州的针对军人的Homes for Veterans Program等，申请者根据自身需求选择。

申请房屋贷款步骤

申请房屋贷款一般有以下几个步骤：

• 选择贷款银行或者贷款机构；
• 递交贷款申请表；
• 收到贷款费用预估表；
• 贷款银行或机构审核申请，房屋估价，锁定利率；
• 贷款审核通过；再次核对所有条款、费用明细等文件；
• 房屋贷款完成。

申请房贷一般包含以下费用，具体费用种类和金额根据实际情况变动。不同贷款银行或公司会有不同费用金额，选择贷款时记得货比三家。

*抵押税仅适用於以下八个州：纽约州，华盛顿特区，佛罗里达州，弗吉尼亚州，堪萨斯州，阿拉巴马州，田纳西州，俄克拉荷马州。

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